Für Eigentümer im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim

Mehrfamilienhaus verkaufen in Aalen und im Ostalbkreis – renditebasiert bewertet, gezielt vermarktet

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, verkauft vor allem einen Ertrag. Käufer rechnen mit Mieteinnahmen, nicht umlagefähigen Kosten und dem Zustand des Gebäudes. Entscheidend sind deshalb eine nachvollziehbare Ertragswertbetrachtung, vollständige Unterlagen und Klarheit über die bestehenden Mietverträge.

Hier erfahren Sie, wie Käufer bewerten, welche Unterlagen sie sehen wollen, was mit den Mietern passiert und wann sich eine Aufteilung in Eigentumswohnungen lohnen kann.

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Was einen Mehrfamilienhaus-Verkauf anders macht

Beim Einfamilienhaus entscheiden Selbstnutzer oft nach Lage, Grundriss und Gefühl. Beim Mehrfamilienhaus zählen Zahlen: Wie hoch sind die Mieten im Vergleich zum Markt? Wie viel muss in den nächsten Jahren investiert werden? Wie stabil sind die Mietverhältnisse? Käufer sind überwiegend Kapitalanleger, die ihre Rechnung auch ihrer Bank vorlegen müssen.

Daraus ergeben sich drei Unterschiede für Sie als Verkäufer:

  • Der Preis folgt dem Ertrag. Mieten unter Marktniveau, Leerstand oder ein Instandhaltungsstau wirken direkt auf den Kaufpreis.
  • Käufer prüfen gründlicher. Unvollständige Unterlagen verlängern den Verkauf oder führen zu Preisabschlägen.
  • Mieter sind Teil des Verkaufs. Besichtigungen und die Übergabe der Mietverhältnisse brauchen Abstimmung.

Wie Käufer Ihr Mehrfamilienhaus bewerten

Das Ertragswertverfahren in vier Schritten

Gutachter und Banken bewerten vermietete Mehrfamilienhäuser meist nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Vereinfacht:

  1. Rohertrag ermitteln

    Grundlage sind die marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmieten – nicht zwingend die tatsächlichen Mieten. Liegen die Ist-Mieten deutlich darunter oder darüber, wird das gesondert berücksichtigt (§ 27 ImmoWertV).

  2. Bewirtschaftungskosten abziehen

    Abgezogen werden die Kosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann: Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Das Ergebnis ist der Reinertrag (§ 31 ImmoWertV).

  3. Gebäudeertrag kapitalisieren

    Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Der verbleibende Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz kapitalisiert (§§ 33, 34 ImmoWertV).

  4. Bodenwert und Besonderheiten berücksichtigen

    Zum Gebäudeertragswert kommt der Bodenwert. Danach werden besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt, etwa ein Instandhaltungsstau oder Mieten deutlich unter Marktniveau.

Kaufpreisfaktor und Mietrendite

Viele Käufer prüfen ein Angebot zunächst mit zwei einfachen Kennzahlen. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlagefähigen Kosten und – je nach Rechnung – die Kaufnebenkosten.

Rechenbeispiel (fiktive Zahlen, keine Marktaussage für die Region)

KennzahlWert
Wohnungen6
Jahresnettokaltmiete48.000 €
Angenommener Kaufpreis840.000 €
Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete)17,5
Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis)5,7 %
Nicht umlagefähige Kosten (angenommen)9.000 € pro Jahr
Nettomietrendite vor Kaufnebenkosten4,6 %

Welcher Faktor und welcher Liegenschaftszinssatz in Ihrer Lage realistisch sind, hängt von Ort, Baujahr, Zustand und Mietniveau ab. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dazu Daten in ihren Grundstücksmarktberichten; Bodenrichtwerte finden Sie bei BORIS-BW.

Für eine Einschätzung Ihres Hauses: Wert Ihres Mehrfamilienhauses ermitteln lassen.

Unterlagen, die Investoren sehen wollen

Vollständige Unterlagen sind beim Mehrfamilienhaus der größte Hebel für einen zügigen Verkauf. Kaufinteressenten und ihre Banken erwarten in der Regel:

  • Mieterliste mit Soll- und Ist-Miete, Wohnfläche, Mietbeginn und Kaution je Einheit
  • Mietverträge mit Nachträgen, Nachweise über Mieterhöhungen und Indexanpassungen
  • Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Nachweise über Modernisierungen und Instandhaltungen der letzten Jahre
  • Energieausweis, Wartungsverträge (z. B. Heizung) und Protokolle des Schornsteinfegers
  • Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnungen
  • Versicherungspolice der Wohngebäudeversicherung

Tipp: Mieterdaten schützen

Personenbezogene Mieterdaten geben Sie erst weiter, wenn ein Kaufinteressent ernsthaft prüft – vorher genügt eine Mieterliste ohne Namen. Welche Mieterdaten Sie wann weitergeben dürfen, klären Sie im Zweifel mit einem Fachanwalt.

Mieter und Mietverträge beim Verkauf

Kauf bricht nicht Miete: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB). Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen.

Kautionen: Der Käufer übernimmt auch die Rechte und Pflichten aus den Mietsicherheiten (§ 566a BGB). Bekommt ein Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurück, haftet der Verkäufer weiter – regeln Sie die Übertragung deshalb im Kaufvertrag.

Kein Kündigungsgrund: Die Absicht, das Haus zu verkaufen, berechtigt nicht zur Kündigung. Eine Kündigung, weil die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert, ist nur unter engen Voraussetzungen möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Besichtigungen: Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und bündeln Sie sie. Wer Mieter früh informiert, erleichtert Besichtigungen und vermeidet Unruhe im Haus.

Komplett verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?

Einzelne Eigentumswohnungen sprechen einen größeren Käuferkreis an als ein ganzes Haus. Dem stehen Aufwand, Zeit und rechtliche Folgen gegenüber:

Komplett verkaufenAufteilen und einzeln verkaufen
Aufwand vor dem Verkaufgering: Unterlagen zusammenstellenhoch: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung beim Notar, Anlegen der Wohnungsgrundbücher (§§ 7, 8 WEG)
Zeit bis zum Verkaufein Verkaufsprozesszuerst Aufteilung, dann mehrere Einzelverkäufe
KäuferKapitalanleger, die ein ganzes Haus suchenSelbstnutzer und Anleger, die eine einzelne Wohnung suchen
Rechte der MieterMietverträge gehen über; kein Vorkaufsrecht, solange kein Wohnungseigentum begründet werden sollVorkaufsrecht beim ersten Verkauf (§ 577 BGB), Kündigungssperrfrist für Erwerber (§ 577a BGB)
Steuernein ObjektEinzelverkäufe können als gewerblicher Grundstückshandel gelten

Kündigungssperrfrist in der Region: Wer eine nach der Vermietung umgewandelte Wohnung kauft, kann frühestens drei Jahre nach der Veräußerung an ihn wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Baden-Württemberg hat diese Frist für einzelne Gemeinden auf fünf Jahre verlängert (Kündigungssperrfristverordnung, gültig bis 31.12.2026). Gemeinden aus dem Ostalbkreis und dem Landkreis Heidenheim sind darin nicht aufgeführt; dort gelten die drei Jahre. Prüfen Sie den Stand zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs.

Mehr zum Verkauf einzelner Wohnungen: Eigentumswohnung verkaufen.

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Wir prüfen Mieten, Zustand und Lage und zeigen Ihnen, wie Käufer Ihr Haus voraussichtlich rechnen – kostenlos und unverbindlich.

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Energetischer Zustand, Sanierungsstau und Preis

Käufer kalkulieren anstehende Modernisierungen vom Kaufpreis ab. Ein nachvollziehbarer Überblick über Heizung, Dach, Fenster und Dämmung – mit Baujahr und Rechnungen – schafft Vertrauen und verhindert pauschale Abschläge. Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Für Vermieter wirkt sich der energetische Zustand auch laufend aus: Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz tragen Vermieter von Wohngebäuden einen Anteil der CO2-Kosten der Heizung, der mit dem CO2-Ausstoß des Gebäudes steigt. Das Gesetz wurde zuletzt im Juli 2026 geändert. Auch das Gebäudeenergierecht ist neu geordnet: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Aussagen zu konkreten Pflichten Ihres Hauses ziehen Sie einen Energieberater hinzu.

Steuern: Spekulationsfrist und gewerblicher Grundstückshandel

Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei vermieteten Häusern erhöhen die in Anspruch genommenen Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindern. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 € betragen.

Wer mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit nach dem Erwerb verkauft, kann nach Verwaltungsauffassung als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Maßstab ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl. I S. 434): Mehr als drei Objekte innerhalb von in der Regel fünf Jahren nach Anschaffung sprechen dafür. Wichtig beim Aufteilen: Jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt.

Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen; wir geben keine Steuerberatung.

So verkauft Focusberg Ihr Mehrfamilienhaus

  1. Strategische Analyse & Zieldefinition

    Wir analysieren Ihre Immobilie, definieren die richtige Marktpositionierung und besprechen Ihre Ziele - klar und unverbindlich.

  2. Datenbasierte Wertermittlung

    Marktdaten, Vergleichswerte und Standortanalyse bilden die Grundlage für eine fundierte Preisstrategie - nicht Bauchgefühl.

  3. Professionelle Präsentation & Vermarktung

    Hochwertige Präsentation, zielgerichtete Ansprache und strukturierte Nachfrageerzeugung sorgen für maximale Sichtbarkeit.

  4. Geprüfte Käufer & strukturierte Besichtigungen

    Nur finanzierungsgeprüfte Interessenten erhalten einen Termin. Das reduziert Risiken und schützt Ihre Verhandlungsposition.

  5. Verhandlung, Notartermin & Abschluss

    Wir führen strukturierte Preisverhandlungen, koordinieren den Notartermin und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.

Kaufinteressenten erhalten erst nach geprüfter Finanzierung einen Besichtigungstermin. Käufer, die noch eine Finanzierung brauchen, können sich dazu bei uns informieren: Baufinanzierung über Focusberg.

  • Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
  • Die Maklercourtage beträgt in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist erfolgsbasiert.
  • Erfahrungswert aus unseren Verkäufen: Ø 4-12 Wochen bis zum Notartermin.

Mehrfamilien- und Zweifamilienhäuser in der Region

Praxiswissen zu einzelnen Orten und Situationen im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim finden Sie in unseren Wissen-Artikeln. Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus anderer Größe verkaufen möchte, findet Antworten unter Kapitalanlage-Immobilie verkaufen.

Mehrfamilienhaus in Ellwangen verkaufenRendite, Käufer und Vermarktung.Weiterlesen Mehrfamilienhaus: halten oder verkaufen?Entscheidungshilfe für Kapitalanleger im Ostalbkreis.Weiterlesen Mehrfamilienhaus geerbtVermietung, Verwaltung oder Verkauf nach dem Erbfall.Weiterlesen Zweifamilienhaus in Königsbronn verkaufenBewertung und Vermarktung.Weiterlesen Zweifamilienhaus privat verkaufen?Warum Privatverkäufe in Oberkochen häufig scheitern.Weiterlesen Strukturierter VerkaufsprozessSo läuft ein Immobilienverkauf mit Focusberg ab.Weiterlesen

Beispiele aus unserer Praxis: verkaufte Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser, die wir verkauft haben – jeweils mit Ausgangslage, Lösung und Ergebnis. Bei einzelnen Fällen nennen wir aus Rücksicht auf die Eigentümer keinen Preis.

Mehrfamilienhaus in Aalen-Wasseralfingen, verkauft in 8 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus8 Wochen

Sechs Monate erfolglos beim Vormakler – in 8 Wochen verkauft

Mehrfamilienhaus (3 Wohneinheiten)

Aalen-Wasseralfingen

Verkauft im Februar 2026

  • Preisstrategie
  • Erbe / Nachlass
  • Sanierungsstau

Geerbtes Dreifamilienhaus in Aalen-Wasseralfingen, mit neuer Preisstrategie und virtuellem Home Staging. Zum Angebotspreis von 428.000 € verkauft.

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Mehrfamilienhaus in Schwäbisch Gmünd, Innenstadt, verkauft in 5 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus5 Wochen

6 Wohnungen ohne Internetanzeige – in 5 Wochen diskret verkauft

Mehrfamilienhaus (6 Wohneinheiten)

Schwäbisch Gmünd, Innenstadt

Verkauft im Oktober 2025

  • Kapitalanlage

Kernsaniertes Haus in Schwäbisch Gmünd, Besichtigungen mit allen sechs Mietparteien abgestimmt. Nach fünf Wochen an einen Kapitalanleger verkauft.

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Mehrfamilienhaus in Königsbronn, verkauft in 8 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus8 Wochen

Erbengemeinschaft in Königsbronn: 4 Wohnungen in 8 Wochen verkauft

Mehrfamilienhaus (4 Wohneinheiten)

Königsbronn

Verkauft im September 2025

  • Erbe / Nachlass
  • Sanierungsstau

Sanierungszustand offen kommuniziert, Auszug abgestimmt, Haus leer übergeben. Für 380.000 € an einen Kapitalanleger verkauft, der kernsaniert hat.

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Mehrfamilienhaus in Oberkochen, verkauft in 2 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus2 Wochen

Fünf Wohnungen als Paket – in 2 Wochen zum Angebotspreis verkauft

Mehrfamilienhaus / Paket aus 5 Eigentumswohnungen

Oberkochen

Verkauft im August 2025

  • Kapitalanlage

Vollvermietetes Fünffamilienhaus in Oberkochen, Ablösung der Grundschulden koordiniert. Zum Angebotspreis von 628.000 € an einen Kapitalanleger verkauft.

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Mehrfamilienhaus in Aalen, Mitte (innenstadtnah), verkauft in 2 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus2 Wochen

Ohne öffentliches Inserat: Mehrfamilienhaus in zehn Tagen verkauft

Mehrfamilienhaus (5- bis 7-Parteien)

Aalen, Mitte (innenstadtnah)

Verkauft im Mai 2025

  • Kapitalanlage

Vollvermietetes Haus in Aalen-Mitte, nur Kapitalanlegern angeboten, Besichtigung mit allen sechs Mietparteien ermöglicht. Für 1.250.000 € verkauft.

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Mehrfamilienhaus in Spraitbach, verkauft in 2 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus2 Wochen

Knappe Frist: Mehrfamilienhaus in Spraitbach in 2 Wochen verkauft

Mehrfamilienhaus (3 Wohneinheiten)

Spraitbach

Verkauft im April 2025

Saniertes Altbau-Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, Erdgeschoss selbst neu vermietet. In einer schwierigen persönlichen Situation schnell verkauft.

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Mehrfamilienhaus in Aalen-Triumphstadt, verkauft in 9 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus9 Wochen

18 Monate erfolglos beim Vormakler – in 9 Wochen verkauft

Mehrfamilienhaus (4 Wohneinheiten)

Aalen-Triumphstadt

Verkauft im Januar 2025

  • Preisstrategie
  • Erbe / Nachlass
  • Kapitalanlage

Geerbtes Vierfamilienhaus in Aalen-Triumphstadt, neu bewertet und Feuchtigkeitsschäden im Kaufvertrag dokumentiert. Verkauft für 610.000 € Anfang 2025.

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Mehrfamilienhaus in Aalen-Wasseralfingen, verkauft in 13 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus13 Wochen

Sanierungsstau in Wasseralfingen: verkauft an eine Handwerkerfamilie

Mehrfamilienhaus (derzeit Zweifamilienhaus)

Aalen-Wasseralfingen

Verkauft im Januar 2025

  • Sanierungsstau

Leerstehendes Zweifamilienhaus mit Nachtspeicherheizung. Die Finanzierung des selbstständigen Käufers hatten wir vorbereitet – verkauft für 408.000 €.

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Mehrfamilienhaus in Bopfingen, verkauft in 8 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus8 Wochen

Geerbtes Dreifamilienhaus in Bopfingen: in rund 8 Wochen verkauft

Mehrfamilienhaus (3 Einheiten)

Bopfingen

Verkauft im Dezember 2024

  • Erbe / Nachlass
  • Kapitalanlage

Vermietetes Haus mit alter Ölheizung, gerechnet für Selbstnutzer und Anleger. Für 428.000 € an Mutter und Sohn verkauft – die Mutter wohnt selbst darin.

Fall ansehen
Mehrfamilienhaus in Heidenheim-Aufhausen, verkauft in 11 WochenVerkauft
Mehrfamilienhaus11 Wochen

24 Wohnungen diskret als Paket verkauft – ohne Online-Inserat

Mehrfamilienhaus (24 WE in 4 Blöcken)

Heidenheim-Aufhausen

Verkauft im September 2023

  • Alter / Pflege
  • Sonstiges

Wohnanlage in Heidenheim-Aufhausen: Unterlagen aufbereitet, Vorkaufsrecht der Gemeinde vorab geklärt. Nach elf Wochen für 2,35 Mio. € verkauft.

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Weitere Verkäufe: alle Referenzfälle.

FAQ

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Ja. Die Mietverträge bleiben bestehen und gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB). Die Mieter müssen weder zustimmen noch ausziehen. Ein Vorkaufsrecht haben sie beim Verkauf des ganzen Hauses nicht, solange nach ihrem Einzug kein Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll (§ 577 BGB).
In der Regel mit dem Ertragswertverfahren: marktübliche Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Käufer prüfen das Ergebnis zusätzlich über den Kaufpreisfaktor und die Mietrendite.
Das hängt vom Gebäude, von den Mietverhältnissen und von Ihrer Zeitplanung ab. Eine Aufteilung kostet Zeit und Geld, löst Rechte der Mieter aus und kann steuerlich zu gewerblichem Grundstückshandel führen. Lassen Sie beides vor der Entscheidung prüfen.
Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus den Kautionen ein (§ 566a BGB). Kann ein Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurückerhalten, haftet der Verkäufer weiter. Die Kautionen sollten deshalb im Kaufvertrag geregelt und nachweisbar übertragen werden.
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Die in Anspruch genommenen Abschreibungen erhöhen dabei den Gewinn. Ob zusätzlich gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sollte Ihr Steuerberater prüfen.
Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich. Die Maklercourtage beträgt in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist erfolgsbasiert.

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