Für Erben in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim
Erbimmobilie verkaufen in Aalen und im Ostalbkreis – geordnet und fair für alle Erben
Um eine Erbimmobilie zu verkaufen, brauchen Sie drei Dinge: einen Nachweis, dass Sie Erbe sind, die Zustimmung aller Miterben und einen nachvollziehbaren Marktwert als Grundlage für Preis und Einigung. Wer das früh klärt, verkauft ohne Zeitdruck und ohne Streit über Zahlen.
Focusberg begleitet Erben in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim von der kostenlosen Bewertung bis zum Notartermin. Hier finden Sie den Ablauf, die wichtigsten Fristen mit Rechtsgrundlage und die steuerlichen Punkte, die Sie vor dem Verkauf kennen sollten.
Kostenlos und unverbindlich. Termine nach Vereinbarung auch außerhalb der Geschäftszeiten.
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Kurz erklärt
Ja, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können – auch bevor Sie selbst im Grundbuch stehen. Bei mehreren Erben müssen alle zustimmen.
Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB). Im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Gegenüber Notar und Grundbuchamt weisen Sie Ihr Erbrecht mit einem Erbschein oder – wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt – mit dieser Urkunde und der Eröffnungsniederschrift nach. Ein handschriftliches Testament reicht dafür in aller Regel nicht; dann ist ein Erbschein nötig.
Den Kaufvertrag können Sie schließen, sobald der Nachweis vorliegt. Soll das Eigentum direkt auf den Käufer übergehen, müssen die Erben nach § 40 GBO grundsätzlich nicht vorher eingetragen werden. Ob eine vorherige Grundbuchberichtigung im Einzelfall sinnvoll ist, etwa wegen der Finanzierung des Käufers, klärt der Notar. Gibt es mehrere Erben, können sie über die Immobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB).
Geerbtes Haus verkaufen: der Ablauf in 7 Schritten
Die Reihenfolge ist wichtig: Wer vermarktet, bevor Erbnachweis, Unterlagen und Einigkeit der Erben stehen, riskiert Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Prüfen Sie zuerst, ob der Nachlass überschuldet ist – etwa durch Grundschulden, laufende Darlehen oder einen hohen Sanierungsbedarf. Ausschlagen können Sie nur innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben; hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB).Erbnachweis beschaffen
Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen in der Regel diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 GBO). Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht – zuständig ist das Gericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen (§ 343 FamFG).Bestandsaufnahme und Unterlagen
Für Bewertung und Verkauf brauchen Sie unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne mit Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei einer Wohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu (siehe Eigentumswohnung verkaufen).Marktwert ermitteln
Ein nachvollziehbarer Marktwert ist die gemeinsame Grundlage für alle Erben – für die Entscheidung, ob verkauft wird, und für den Angebotspreis. Focusberg bietet dafür eine kostenlose Immobilienbewertung an. Bodenrichtwerte können Sie vorab selbst bei BORIS-BW einsehen. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll, wenn die Erben sich über den Wert streiten oder das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt.Einigung der Erben
Bei mehreren Erben müssen alle dem Verkauf zustimmen. Klären Sie früh, wer Ansprechpartner ist, wer unterschreibt und wie der Erlös verteilt wird. Wie das gelingt und was bei Streit hilft, lesen Sie unter Verkauf in der Erbengemeinschaft.Vermarktung und Käuferprüfung
Exposé, Fotos und Besichtigungen folgen erst, wenn Preis und Unterlagen stehen. Bei Focusberg erhalten nur finanzierungsgeprüfte Interessenten einen Besichtigungstermin – das schützt Erben vor Verhandlungen, die am Ende an der Finanzierung scheitern.Notar, Grundbuch und Erlösverteilung
Der Notar entwirft den Kaufvertrag; alle Erben unterschreiben selbst oder lassen sich mit Vollmacht vertreten. Aus dem Kaufpreis werden zunächst noch bestehende Darlehen abgelöst, der Rest steht den Erben nach ihren Erbquoten oder nach ihrer Vereinbarung zu. Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Fristen auf einen Blick
Diese Fristen laufen ab dem Erbfall oder ab Ihrer Kenntnis davon – unabhängig davon, ob Sie schon über einen Verkauf entschieden haben.
| Frist | Rechtsgrundlage | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| 6 Wochen ab Kenntnis (6 Monate bei Auslandsbezug) | § 1944 BGB | Erbe annehmen oder beim Nachlassgericht ausschlagen |
| 3 Monate ab Kenntnis | § 30 ErbStG | Erwerb beim Finanzamt anzeigen – bei Grundbesitz auch dann, wenn das Nachlassgericht ein Testament eröffnet hat |
| 2 Jahre ab Erbfall | GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 | Grundbuchberichtigung beantragen: die Eintragung der Erben ist dann gebührenfrei |
| 10 Jahre ab Anschaffung durch den Verstorbenen | § 23 EStG | Prüfen, ob beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfällt |
| 10 Jahre Selbstnutzung (Familienheim) | § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG | Vor einem Verkauf prüfen, ob eine Steuerbefreiung rückwirkend entfällt |
Stand: Oktober 2026. Fristbeginn und Ausnahmen hängen vom Einzelfall ab; stimmen Sie sich mit Notar, Nachlassgericht oder Steuerberater ab.
Was ist die geerbte Immobilie heute wert?
Eine neutrale Marktwerteinschätzung ist die beste Grundlage für die Entscheidung unter Erben – kostenlos und unverbindlich.
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Allein geerbt oder Erbengemeinschaft?
Als Alleinerbe entscheiden Sie selbst. Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft: Der Nachlass gehört allen gemeinsam (§ 2032 BGB), verkaufen können sie die Immobilie nur zusammen. Für laufende Verwaltung wie Versicherung oder notwendige Reparaturen genügt dagegen meist eine Mehrheit.
Kommt keine Einigung über den Verkauf zustande, gibt es mehrere Wege:
- Übernahme durch einen Miterben: Er zahlt die anderen aus. Der Erwerb im Rahmen der Nachlassteilung ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie sich die Auszahlung finanzieren lässt, lesen Sie unter Baufinanzierung.
- Verkauf eines Erbteils: Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass notariell verkaufen (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dann zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
- Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über eine Versteigerung (§ 180 ZVG). Sie dauert und das Ergebnis ist schwer planbar – meist ist sie nur das letzte Mittel.
Ausführlich mit allen Vor- und Nachteilen: Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen.
Steuern beim Verkauf einer Erbimmobilie
Erbschaftsteuer: entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erwerbs und vom Verwandtschaftsgrad ab. Ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen, ändert daran grundsätzlich nichts. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I (z. B. Eltern bei Erwerb von Todes wegen) | 100.000 € |
| Steuerklasse II und III (z. B. Geschwister, Nichten, Neffen, nicht Verwandte) | 20.000 € |
Setzt das Finanzamt einen höheren Wert an, als sich am Markt erzielen lässt, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen – etwa mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall unter normalen Bedingungen erzielt wurde (§ 198 BewG).
Familienheim: Vorsicht bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Erben Ehegatten oder Kinder das vom Verstorbenen selbst bewohnte Haus und ziehen sie unverzüglich selbst ein, kann der Erwerb steuerfrei sein – bei Kindern bis zu 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Wird das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst genutzt, etwa weil es verkauft wird, entfällt die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen.
Spekulationsfrist: die Anschaffung durch den Verstorbenen zählt
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei einer Erbschaft wird Ihnen die Anschaffung durch den Verstorbenen zugerechnet. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf insoweit steuerfrei. Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb durch Erbschaft ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim Verkauf an Dritte zahlt in der Praxis der Käufer die Steuer, in Baden-Württemberg 5,0 % – mehr dazu unter Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.
Steuerliche Fragen klären Sie bitte vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater; wir geben keine Steuerberatung.
Leerstand, Räumung und Energieausweis
Zwischen Erbfall und Verkauf steht eine Immobilie oft monatelang leer. Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten laufen weiter und sind aus dem Nachlass bzw. von den Erben zu tragen.
- Versicherung informieren: Ein längerer Leerstand kann als Gefahrerhöhung gelten, die dem Versicherer anzuzeigen ist (§ 23 VVG). Maßgeblich sind Ihre Versicherungsbedingungen.
- Haus sichern: Heizung frostfrei halten, Wasserleitungen prüfen, Briefkasten leeren, Räum- und Streupflicht regeln.
- Inventar sortieren: Persönliche Dokumente, Wertgegenstände und Erinnerungsstücke vor der Räumung sichern; mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag gesondert aufführen.
- Energieausweis bereitlegen: Kaufinteressenten muss spätestens bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.
Hinweis zum Energierecht: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Welche Pflichten den Käufer nach dem Eigentümerwechsel treffen, sollte im Einzelfall ein Energieberater prüfen – für die Preisfindung zählt der energetische Zustand, den der Energieausweis dokumentiert.
Vermietete Erbimmobilie oder Mehrfamilienhaus geerbt?
Mit dem Erbfall treten die Erben in bestehende Mietverträge ein; ein Verkauf ändert daran nichts, denn der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse (§ 566 BGB). Für vermietete Objekte zählen andere Käufergruppen und Kennzahlen als für ein leeres Einfamilienhaus.
Verkaufen, vermieten oder behalten?
Nicht jede Erbimmobilie muss verkauft werden. Entscheidend sind meist diese Fragen: Will jemand selbst einziehen? Wie hoch ist der Sanierungsbedarf? Sind sich die Erben einig? Wird Geld für Erbschaftsteuer oder die Auszahlung von Miterben gebraucht? Und läuft eine Zehnjahresfrist für das Familienheim oder die Spekulationsfrist?
Eine strukturierte Entscheidungshilfe mit Checklisten bietet unser Leitfaden Immobilie geerbt – was nun?.
So begleitet Focusberg Erben
Wir übernehmen den Verkauf in unserem strukturierten Verkaufsprozess mit fünf klaren Schritten – vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe – und stimmen uns dabei mit allen Erben ab.
Strategische Analyse & Zieldefinition
Wir analysieren Ihre Immobilie, definieren die richtige Marktpositionierung und besprechen Ihre Ziele - klar und unverbindlich.Datenbasierte Wertermittlung
Marktdaten, Vergleichswerte und Standortanalyse bilden die Grundlage für eine fundierte Preisstrategie - nicht Bauchgefühl.Professionelle Präsentation & Vermarktung
Hochwertige Präsentation, zielgerichtete Ansprache und strukturierte Nachfrageerzeugung sorgen für maximale Sichtbarkeit.Geprüfte Käufer & strukturierte Besichtigungen
Nur finanzierungsgeprüfte Interessenten erhalten einen Termin. Das reduziert Risiken und schützt Ihre Verhandlungsposition.Verhandlung, Notartermin & Abschluss
Wir führen strukturierte Preisverhandlungen, koordinieren den Notartermin und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
- Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
- Die Maklercourtage beträgt in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist erfolgsbasiert.
- Erfahrungswert aus unseren Verkäufen: Ø 4-12 Wochen bis zum Notartermin.
Für Rechts- und Steuerfragen empfehlen wir, einen Notar, einen Fachanwalt für Erbrecht oder einen Steuerberater Ihrer Wahl hinzuzuziehen.
Erbimmobilien in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim
Unser Büro liegt in Aalen; wir begleiten Erben im gesamten Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim. Auch wer weiter weg wohnt, muss nicht für jeden Schritt anreisen: Besichtigungen und Abstimmungen vor Ort können wir übernehmen, beim Notartermin ist eine Vertretung mit Vollmacht möglich.
FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf einer Erbimmobilie
Erbimmobilie verkaufen: Klären wir die nächsten Schritte.
Im Erstgespräch besprechen wir Ihre Situation, die nötigen Unterlagen und den Weg zu einem fairen Verkaufspreis – auf Wunsch gemeinsam mit allen Erben.
Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.