Für Vermieter in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim
Kapitalanlage-Immobilie verkaufen: vermietete Wohnungen und Häuser im Ostalbkreis
Wer eine Kapitalanlage-Immobilie verkaufen möchte, verkauft an Menschen, die rechnen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer übernimmt ihn. Ob Sie vermietet oder leer verkaufen, entscheidet über die Käufergruppe – und ist rechtlich oft gar nicht frei wählbar.
Auf dieser Seite finden Sie die Rechte der Mieter mit den zugehörigen Vorschriften, die Kennzahlen, mit denen Kapitalanleger Ihr Angebot prüfen, und die steuerlichen Fristen, die Sie vor dem Verkauf kennen sollten.
Kostenlos und unverbindlich.
Verkaufen oder halten? Die Entscheidungsgrundlage
Bevor es um Käufer und Preis geht, lohnt ein ehrlicher Blick auf die eigene Anlage. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Wie hoch ist die Nettorendite heute – nach Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko?
- Welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an (Heizung, Dach, Fenster, bei Wohnungen Sonderumlagen)?
- Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, und lässt sie sich rechtlich anpassen?
- Ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen?
- Wie passt die Immobilie zu Ihrer Lebensplanung – Alter, Aufwand der Vermietung, Nachfolge?
Eine ausführliche Abwägung am Beispiel eines Mehrfamilienhauses lesen Sie unter Mehrfamilienhaus halten oder verkaufen?
Vermietet oder leer verkaufen?
Kurz erklärt
Vermietet verkaufen Sie an Kapitalanleger, leer zusätzlich an Selbstnutzer. Eine Kündigung nur, um leer zu verkaufen, ist nicht zulässig – leer verkaufen können Sie meist nur, wenn die Wohnung ohnehin frei wird oder der Mieter einvernehmlich auszieht.
| Vermietet verkaufen | Leer verkaufen | |
|---|---|---|
| Käufergruppe | Kapitalanleger | Kapitalanleger und Selbstnutzer |
| Was zählt | Miethöhe, Mietpotenzial, Kaufpreisfaktor | Lage, Zustand, Grundriss, Energieeffizienz |
| Finanzierung der Käufer | Mieteinnahmen fließen in die Finanzierungsrechnung ein | Finanzierung über Einkommen und Eigenkapital des Selbstnutzers |
| Voraussetzung | Mietvertrag läuft weiter | Wohnung wird frei, z. B. durch Kündigung des Mieters oder einvernehmlichen Auszug |
Pauschale Aussagen, wie viel mehr eine leere Wohnung bringt, sind wenig hilfreich: Es kommt auf Lage, Objektart, Miethöhe und die Nachfrage von Selbstnutzern vor Ort an. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, kann der vermietete Verkauf an einen Anleger die bessere Wahl sein. Will ein Käufer später selbst einziehen, muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Sperrfrist beachten.
Den Mieter als Käufer ansprechen
Manchmal ist der Mieter selbst der naheliegende Käufer: Er kennt die Wohnung, und Besichtigungen mit Dritten entfallen. Fragen Sie früh nach – unabhängig davon, ob ihm ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Auch hier gilt: Preis auf Basis einer neutralen Bewertung, Kaufvertrag beim Notar.
Was mit dem Mietvertrag passiert
Kauf bricht nicht Miete
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen; Miethöhe und Kündigungsschutz bleiben unverändert.
Die Kaution
Der Käufer übernimmt auch die Mietsicherheit (§ 566a BGB). Kann der Mieter seine Kaution bei Mietende nicht vom Käufer zurückerhalten, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. Regeln Sie die Übertragung der Kaution deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde an der Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet, hat er beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er ist über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Recht zu unterrichten und kann es innerhalb von zwei Monaten schriftlich ausüben. Beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige besteht es nicht.
Besichtigungen mit Mietern
Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen. Ein früher, offener Kontakt und gebündelte Termine machen den Verkauf für beide Seiten einfacher.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung
Wer eine nach der Vermietung umgewandelte Wohnung kauft, kann frühestens drei Jahre nach der Veräußerung an ihn wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Baden-Württemberg hat die Frist für einzelne Gemeinden auf fünf Jahre verlängert (Kündigungssperrfristverordnung, gültig bis 31.12.2026); Gemeinden aus dem Ostalbkreis und dem Landkreis Heidenheim sind darin nicht aufgeführt.
Wie Kapitalanleger rechnen
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto niedriger die Mietrendite.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie zieht die Kosten ab, die der Vermieter nicht umlegen kann – etwa Verwaltung, Instandhaltung und bei Wohnungen den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds. Viele Anleger rechnen zusätzlich die Kaufnebenkosten ein, in Baden-Württemberg unter anderem 5,0 % Grunderwerbsteuer (siehe Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg).
Rechenbeispiel Eigentumswohnung (fiktive Zahlen, keine Marktaussage für die Region)
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Monatliche Nettokaltmiete | 650 € |
| Jahresnettokaltmiete | 7.800 € |
| Angenommener Kaufpreis | 195.000 € |
| Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) | 25,0 |
| Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) | 4,0 % |
| Nicht umlagefähige Kosten (angenommen) | 1.300 € pro Jahr |
| Nettomietrendite vor Kaufnebenkosten | 3,3 % |
Für Ihre Immobilie zählt, welche Faktoren Käufer in Ihrer Lage tatsächlich zahlen. Eine Einschätzung erhalten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.
Unterlagen für den Verkauf
Neben den üblichen Objektunterlagen erwarten Kapitalanleger vor allem Klarheit über das Mietverhältnis:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Nachweise über Mieterhöhungen bzw. Index- oder Staffelmiete
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution
- Aufstellung über Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten (falls vorhanden)
- Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG)
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig sind und wo Sie sie bekommen, zeigt unsere Seite vermietete Eigentumswohnung verkaufen.
Wie rechnen Käufer Ihre vermietete Immobilie?
Wir schätzen den Marktwert aus Anlegersicht ein und zeigen, ob ein Verkauf vermietet oder leer für Sie sinnvoller ist.
Telefon 07361 9756177 · Mo-Fr: 08:30-18:30 Uhr, Sa: 09:00-12:00 Uhr
Steuern: Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze
Bei vermieteten Immobilien greift die Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum in der Regel nicht; es gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Dabei mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn fällt also höher aus, als der reine Vergleich von Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt. Steuerfrei bleiben Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen.
Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze kennen: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von in der Regel fünf Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann nach Verwaltungsauffassung ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl. I S. 434).
Ist die Immobilie noch finanziert, können Sie ein grundschuldbesichertes Festzinsdarlehen bei einem Verkauf vorzeitig kündigen, sofern seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind; die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB).
Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen; wir geben keine Steuerberatung.
So erreicht Focusberg Kapitalanleger
Wir verkaufen vermietete Immobilien in unserem strukturierten Verkaufsprozess in fünf Schritten:
Strategische Analyse & Zieldefinition
Wir analysieren Ihre Immobilie, definieren die richtige Marktpositionierung und besprechen Ihre Ziele - klar und unverbindlich.Datenbasierte Wertermittlung
Marktdaten, Vergleichswerte und Standortanalyse bilden die Grundlage für eine fundierte Preisstrategie - nicht Bauchgefühl.Professionelle Präsentation & Vermarktung
Hochwertige Präsentation, zielgerichtete Ansprache und strukturierte Nachfrageerzeugung sorgen für maximale Sichtbarkeit.Geprüfte Käufer & strukturierte Besichtigungen
Nur finanzierungsgeprüfte Interessenten erhalten einen Termin. Das reduziert Risiken und schützt Ihre Verhandlungsposition.Verhandlung, Notartermin & Abschluss
Wir führen strukturierte Preisverhandlungen, koordinieren den Notartermin und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
- Nur finanzierungsgeprüfte Interessenten erhalten einen Besichtigungstermin – das schont auch Ihre Mieter.
- Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
- Die Maklercourtage beträgt in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist erfolgsbasiert.
- Erfahrungswert aus unseren Verkäufen: Ø 4-12 Wochen bis zum Notartermin.
Wohnung, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus?
Je nach Objektart unterscheiden sich Käufer, Unterlagen und Bewertung. Vertiefende Seiten:
Beispiele aus unserer Praxis: verkaufte Kapitalanlagen
Eine Auswahl unserer Verkäufe, bei denen es um eine Kapitalanlage ging – die neuesten je Objektart, jeweils mit Ausgangslage, Lösung und Ergebnis. Bei einzelnen Fällen nennen wir aus Rücksicht auf die Eigentümer keinen Preis.
VerkauftPenthouse nach Ablauf der Spekulationsfrist – in 9 Wochen verkauft
Eigentumswohnung (Penthouse)
Verkauft im Oktober 2026
- Kapitalanlage
Penthouse mit Dachterrasse in Oberkochen, gezielt dem kleinen Käuferkreis im oberen Preissegment angeboten. Im Oktober 2026 für 340.000 € verkauft.
Fall ansehen
VerkauftErbengemeinschaft: vermietete Wohnung in 5–6 Wochen verkauft
Eigentumswohnung (1. OG)
Verkauft im Juni 2026
- Erbe / Nachlass
- Kapitalanlage
Eigentumswohnung in Ellwangen, mit Rendite-Exposé gezielt Kapitalanlegern angeboten. Verkauft zum vollen Angebotspreis – das Mietverhältnis läuft weiter.
Fall ansehen
Verkauft6 Wohnungen ohne Internetanzeige – in 5 Wochen diskret verkauft
Mehrfamilienhaus (6 Wohneinheiten)
Verkauft im Oktober 2025
- Kapitalanlage
Kernsaniertes Haus in Schwäbisch Gmünd, Besichtigungen mit allen sechs Mietparteien abgestimmt. Nach fünf Wochen an einen Kapitalanleger verkauft.
Fall ansehen
VerkauftFünf Wohnungen als Paket – in 2 Wochen zum Angebotspreis verkauft
Mehrfamilienhaus / Paket aus 5 Eigentumswohnungen
Verkauft im August 2025
- Kapitalanlage
Vollvermietetes Fünffamilienhaus in Oberkochen, Ablösung der Grundschulden koordiniert. Zum Angebotspreis von 628.000 € an einen Kapitalanleger verkauft.
Fall ansehen
VerkauftDach undicht, Gas-Einzelöfen: Wohn- und Geschäftshaus verkauft
Wohn- & Geschäftshaus
Verkauft im Mai 2025
- Preisstrategie
- Kapitalanlage
- Sanierungsstau
Vermietetes Haus in Steinheim am Albuch, Handwerkerangebote eingeholt und Finanzierung für den Käufer begleitet. Für 220.000 € an einen Anleger verkauft.
Fall ansehen
VerkauftEigentümer weit entfernt – Haus in 3 Wochen zum Angebotspreis verkauft
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
Verkauft im November 2025
- Kapitalanlage
- Sonstiges
Haus mit vermieteter Einliegerwohnung in Schwäbisch Gmünd-Herlikofen, komplett von uns abgewickelt. Im November 2025 für 495.000 € verkauft.
Fall ansehenWeitere Verkäufe: alle Referenzfälle.
FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Immobilie
Vermietete Immobilie verkaufen: Klären wir Ihre Optionen.
Im Erstgespräch prüfen wir Mietverhältnis, Unterlagen und Käufergruppe – und ob ein Verkauf jetzt für Sie sinnvoll ist.
Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.