Mehrfamilienhaus verkaufen in Aalen: Ertragswert, Mieter, Käufer

Ein Mehrfamilienhaus kaufen fast immer Kapitalanleger, und die rechnen anders als Familien: Sie schauen auf die Jahresnettokaltmiete, die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, die Restnutzungsdauer und den Sanierungsbedarf. Maßgeblich ist deshalb das Ertragswertverfahren; wie es funktioniert, erklärt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen im Ostalbkreis.

Für die Bewertung in Aalen vergleichen wir zusätzlich mit verkauften Mehrfamilienhäusern in der Stadt und prüfen, ob die Mieten zur Lage passen. Liegen sie deutlich unter dem Marktniveau, ist das für Käufer Potenzial, aber auch Arbeit; beides gehört offen ins Exposé.

Kapitalanleger und ihre Banken prüfen die Zahlen genau. Diese Unterlagen sollten vollständig vorliegen:

Die Mietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB). Für die Mieter ändert sich also zunächst wenig, trotzdem sind Besichtigungen ein sensibles Thema. Wir stimmen die Termine mit den Mietparteien ab und bündeln sie; bei einem Mehrfamilienhaus in Aalen-Mitte haben wir die Besichtigung so mit allen Mietparteien abgestimmt.

Viele Eigentümer möchten nicht, dass ihr Haus öffentlich in Portalen steht. Dann bieten wir es zuerst gezielt vorgemerkten Kapitalanlegern an. Erst wenn sich dort kein passender Käufer findet, besprechen wir mit Ihnen eine breitere Vermarktung.

Mehrfamilienhäuser kommen oft aus einer Erbschaft zu mehreren Eigentümern. Dann braucht es eine gemeinsame Linie zu Preis und Ablauf; wir stellen allen Erben dieselben Zahlen zur Verfügung und moderieren die Entscheidung. Bei Sanierungsstau rechnen wir vor, was ein Käufer investieren muss, damit sich der Preis nachvollziehen lässt.

Ob sich statt des Verkaufs im Ganzen eine Aufteilung in Eigentumswohnungen lohnt, hängt von Kosten, Zeit und Genehmigungen ab. Wir rechnen beide Wege, bevor Sie sich entscheiden. Mehrfamilienhäuser in einzelnen Stadtteilen zeigt zum Beispiel die Seite Immobilie verkaufen in Hofherrnweiler-Unterrombach.

Bei vermieteten Häusern schauen Käufer genau auf Heizung und Energieklasse, weil sie Modernisierungskosten und die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mietern (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) einrechnen. Ein aktueller Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen mit Jahr gehören deshalb von Anfang an in die Unterlagen.

Steuerlich gilt für Häuser im Privatvermögen: Ein Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ob das bei Ihnen der Fall ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; wir stellen ihm die Verkaufsunterlagen zur Verfügung.