Für Wohnungseigentümer in Aalen, Schwäbisch Gmünd, Heidenheim und Umgebung
Eigentumswohnung verkaufen im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim – Unterlagen, Preis, Ablauf
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, verkauft nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft. Käufer und Banken wollen deshalb wissen, wie es um das ganze Haus steht: Wie hoch sind Hausgeld und Erhaltungsrücklage? Sind Sonderumlagen beschlossen? Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Hier finden Sie alle Unterlagen mit Bezugsquelle, die Wirkung von Rücklage und Sonderumlagen auf den Preis, die Verwalterzustimmung und den Ablauf bis zum Notartermin.
Kostenlos und unverbindlich.
Was den Wohnungsverkauf vom Hausverkauf unterscheidet
Mit einer Eigentumswohnung verkaufen Sie das Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Grundstück. Was zu welchem Teil gehört und wer welche Kosten trägt, steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
Für den Verkauf hat das drei Folgen:
- Der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Finanzen der Gemeinschaft beeinflussen den Preis ebenso wie Ihre Wohnung selbst.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten auch für den Käufer – er wird sie deshalb genau prüfen.
- Viele Unterlagen haben nicht Sie, sondern die Verwaltung. Planen Sie die Beschaffung frühzeitig ein.
Die WEG-Unterlagen: was Käufer und Banken sehen wollen
Diese Unterlagen sollten vor dem Start der Vermarktung vollständig vorliegen. Banken verlangen viele davon für die Finanzierungszusage des Käufers.
| Unterlage | Wer stellt sie aus? | Warum sie wichtig ist |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung | Verwaltung oder Grundbuchamt (Grundakte) | Regelt, was zur Wohnung gehört, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung und ob eine Verwalterzustimmung nötig ist |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Verwaltung | Zeigen geplante Maßnahmen, Streitpunkte und Beschlüsse über Sonderumlagen |
| Beschluss-Sammlung | Verwaltung (§ 24 WEG) | Vollständige, nummerierte Übersicht aller Beschlüsse seit 2007 |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | Verwaltung (§ 28 WEG) | Höhe und Zusammensetzung des Hausgelds, Nachzahlungen |
| Vermögensbericht | Verwaltung (§ 28 Abs. 4 WEG) | Stand der Erhaltungsrücklage und des Gemeinschaftsvermögens |
| Hausgeldnachweis | Verwaltung | Belegt, dass keine Rückstände bestehen |
| Energieausweis | Eigentümergemeinschaft über die Verwaltung | Pflicht bei Besichtigung und Pflichtangaben im Inserat |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | Eigentum, Belastungen, eingetragene Veräußerungsbeschränkung |
| Wohnflächenberechnung und Grundriss | eigene Bauunterlagen, Verwaltung oder Bauaktenarchiv | Grundlage für Preis und Exposé |
| Mietvertrag (falls vermietet) | Eigentümer | Miethöhe, Kaution, Laufzeit für Kapitalanleger |
Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Sonderumlage: so wirken sie auf den Preis
Hausgeld
Das Hausgeld sind die Vorschüsse, die jeder Eigentümer nach dem Wirtschaftsplan an die Gemeinschaft zahlt (§ 28 WEG). Selbstnutzer sehen darin ihre monatliche Belastung, Kapitalanleger unterscheiden zusätzlich zwischen Kosten, die sie auf Mieter umlegen können, und solchen, die sie selbst tragen. Ein auffällig niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein Vorteil, wenn dafür die Rücklage zu knapp bemessen ist.
Erhaltungsrücklage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); ihren Stand weist der jährliche Vermögensbericht aus. Käufer setzen die Rücklage ins Verhältnis zu den absehbaren Maßnahmen am Gebäude. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft: Sie erhalten Ihren rechnerischen Anteil beim Verkauf nicht ausgezahlt, er wirkt sich aber auf den Preis aus. Die Grunderwerbsteuer des Käufers mindert er nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
Sonderumlage
Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Gegenüber der Gemeinschaft kommt es grundsätzlich darauf an, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig, oder zeichnet sich eine größere Maßnahme in den Protokollen ab, sollten Sie das offenlegen und im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Verschwiegene Beschlüsse führen spätestens bei der Prüfung durch die Bank des Käufers zu Nachverhandlungen.
Protokolle und Beschlüsse: worauf Käufer achten
Käufer und ihre Banken lesen die Protokolle der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung genau. Gehen Sie sie vorher selbst durch, damit Sie Fragen beantworten können. Achten Sie vor allem auf:
- beschlossene oder diskutierte Erhaltungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung oder Leitungen – und ob sie aus der Rücklage oder per Sonderumlage bezahlt werden sollen
- Gutachten und Angebote, die die Gemeinschaft eingeholt hat
- angefochtene Beschlüsse; die Beschluss-Sammlung vermerkt Anfechtungen und Aufhebungen (§ 24 WEG)
- Beschlüsse über bauliche Veränderungen wie Ladestationen oder einen Aufzug und die Verteilung ihrer Kosten (§§ 20, 21 WEG)
- Hinweise auf Hausgeldrückstände anderer Eigentümer oder einen Wechsel der Verwaltung
Was Sie von sich aus offenlegen, lässt sich in der Preisverhandlung einordnen. Was ein Käufer erst spät in den Unterlagen findet, führt eher zu Nachverhandlungen.
Verwalterzustimmung nach § 12 WEG
Kurz erklärt
Eine Verwalterzustimmung ist nur nötig, wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht und die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen ist. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund.
Ob eine Zustimmung erforderlich ist, sehen Sie im Grundbuchauszug und in der Gemeinschaftsordnung. Ist sie vorgesehen, bleiben Kaufvertrag und Eigentumsübertragung unwirksam, bis die Zustimmung vorliegt (§ 12 Abs. 3 WEG). In der Praxis holt der Notar sie nach der Beurkundung ein; der Verwalter muss dabei auch seine Bestellung in beglaubigter Form nachweisen. Ob und welche Vergütung der Verwalter dafür erhält, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.
Die Eigentümer können die Veräußerungsbeschränkung per Beschluss aufheben und im Grundbuch löschen lassen (§ 12 Abs. 4 WEG). Das kann sinnvoll sein, wenn in einer Gemeinschaft häufig Wohnungen verkauft werden.
Den richtigen Preis finden
Der Marktwert einer Eigentumswohnung ergibt sich vor allem aus:
- Lage im Ort und im Haus: Etage, Aufzug, Ausrichtung, Ausblick, Lärm
- Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums, energetischer Zustand laut Energieausweis
- Stellplatz, Garage, Keller und Sondernutzungsrechte wie Garten oder Terrasse
- Hausgeld, Erhaltungsrücklage und anstehende Maßnahmen
- Bei Vermietung: Miethöhe und Mietvertrag
Eine fundierte Einschätzung erhalten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung. Wie Sie aus dem Marktwert einen passenden Angebotspreis ableiten, erklärt der Leitfaden vom Marktwert zum Angebotspreis.
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen
Ist die Wohnung vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Wann sich ein Verkauf vermietet oder leer lohnt und wie Kapitalanleger rechnen, lesen Sie unter vermietete Wohnung verkaufen.
Eigentumswohnung verkaufen: der Ablauf in 6 Schritten bis zum Notartermin
Unterlagen bei der Verwaltung anfordern
Fordern Sie Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Hausgeldnachweis früh an. Fehlende Unterlagen sind beim Wohnungsverkauf der häufigste Grund für Verzögerungen.Marktwert und Angebotspreis festlegen
Aus Lage, Zustand, Energieausweis, Hausgeld und Rücklage ergibt sich der Marktwert; daraus leiten Sie den Angebotspreis ab.Exposé und Vermarktung
Fotos, Grundriss und die Kennzahlen der Gemeinschaft gehören ins Exposé. Immobilienanzeigen müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten.Besichtigungen mit geprüften Interessenten
Bei Focusberg erhalten nur finanzierungsgeprüfte Interessenten einen Besichtigungstermin. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir Termine mit den Mietern ab.Kaufvertrag vorbereiten
Der Notar entwirft den Vertrag. Regeln Sie darin Übergabetermin, Hausgeld, beschlossene Sonderumlagen und die Übergabe der Unterlagen. Ist eine Verwalterzustimmung nötig, holt der Notar sie ein.Notartermin, Zahlung, Übergabe
Nach Kaufpreiszahlung übergeben Sie Wohnung und Schlüssel und teilen der Verwaltung den Eigentümerwechsel mit, damit das Hausgeld ab dem richtigen Zeitpunkt vom Käufer gezahlt wird.
Erfahrungswert aus unseren Verkäufen: Ø 4-12 Wochen bis zum Notartermin. Wie wir dabei vorgehen, zeigt unser strukturierter Verkaufsprozess.
Was ist Ihre Wohnung wert?
Wir bewerten Wohnung und Gemeinschaft gemeinsam – kostenlos und unverbindlich.
Telefon 07361 9756177 · Mo-Fr: 08:30-18:30 Uhr, Sa: 09:00-12:00 Uhr
Kosten und Steuern für Verkäufer
- Maklercourtage: in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, erfolgsbasiert – Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos.
- Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Löschung eigener Grundschulden betrifft die Verkäuferseite.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Ein grundschuldbesichertes Festzinsdarlehen können Sie beim Verkauf vorzeitig kündigen; die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB).
- Spekulationsfrist: Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben oder die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurückliegt (§ 23 EStG).
Was auf Ihre Käufer zukommt – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch –, zeigt unsere Übersicht Kaufnebenkosten für Käufer in Baden-Württemberg.
Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; wir geben keine Steuerberatung.
Eigentumswohnungen in Aalen, Schwäbisch Gmünd und Heidenheim
Unser Büro liegt in Aalen; wir verkaufen Wohnungen im gesamten Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim. Praxiswissen zu typischen Situationen in der Region:
FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf einer Eigentumswohnung
Eigentumswohnung verkaufen: Starten wir mit den Unterlagen.
Im Erstgespräch klären wir, welche Unterlagen fehlen, wie Hausgeld und Rücklage auf den Preis wirken und wie der Verkauf abläuft.
Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.