Für Käufer in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim
Baufinanzierung in Aalen und im Ostalbkreis – Ablauf, Eigenkapital und Kosten im Überblick
Eine Baufinanzierung in Aalen, im Ostalbkreis oder im Landkreis Heidenheim beginnt mit einer ehrlichen Rechnung: Welche Rate ist dauerhaft tragbar, wie viel Eigenkapital ist vorhanden, und welche Kaufnebenkosten fallen in Baden-Württemberg an? Focusberg Immobilien & Baufinanzierung hat die Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO und ist im Vermittlerregister eingetragen.
Ein Vermittler bringt Sie mit Banken zusammen, die Immobiliardarlehen anbieten; den Darlehensvertrag schließen Sie direkt mit der Bank. Auf dieser Seite erfahren Sie, wie eine Baufinanzierung abläuft, welche Unterlagen Banken verlangen und welche Stellschrauben über Ihre Rate entscheiden.
Termine nach Vereinbarung auch außerhalb der Geschäftszeiten.
Für wen wir Baufinanzierungen vermitteln
Eine Baufinanzierung brauchen Sie etwa beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, beim Neubau, wenn die Zinsbindung eines bestehenden Darlehens endet (Anschlussfinanzierung) oder für eine Modernisierung. Wir vermitteln Immobiliardarlehen für alle vier Anlässe. Dabei sind wir an keinen bestimmten Darlehensgeber gebunden: Über eine Finanzierungsplattform haben wir Zugang zu über 300 Banken. Das umfasst unsere Leistung:
- Baufinanzierung für Kauf, Neubau, Modernisierung und Anschlussfinanzierung (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO)
- Angebote über eine Finanzierungsplattform mit Zugang zu über 300 Banken
- Prüfung Ihrer Unterlagen, bevor sie an die Bank gehen
- Vergleich der Konditionen mehrerer Darlehensgeber
- Begleitung bis zur Auszahlung des Darlehens
- Abstimmung mit dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie, wenn Sie erst verkaufen und dann kaufen
Für Sie fallen für die Vermittlung keine Gebühren an. Wir erhalten eine Provision vom Darlehensgeber; ihre Höhe steht im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS), das Sie vor Vertragsschluss erhalten.
So läuft eine Baufinanzierung ab
Von der ersten Rechnung bis zur Auszahlung durchläuft eine Baufinanzierung in der Regel diese Schritte:
Erstgespräch und Haushaltsrechnung
Am Anfang steht die Frage, welche monatliche Rate dauerhaft tragbar ist: Einkommen, feste Ausgaben, bestehende Kredite und Rücklagen. Daraus ergibt sich, welcher Kaufpreis realistisch ist – bevor Sie sich in ein Objekt verlieben.Unterlagen zusammenstellen
Banken brauchen Nachweise zu Ihrer Person und zum Objekt (Checkliste unten). Vollständige Unterlagen verkürzen die Prüfung spürbar.Angebote einholen und vergleichen
Vor dem Vertragsschluss erhalten Sie von der Bank das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) mit allen wesentlichen Konditionen (§ 491a BGB). Vergleichen Sie nicht nur den Sollzins, sondern den effektiven Jahreszins, die Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen.Kreditprüfung und Finanzierungsbestätigung
Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen (§ 505a BGB), und bewertet zusätzlich die Immobilie. Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufern, dass Sie den Kaufpreis bezahlen können.Darlehensvertrag und Notartermin
Den Darlehensvertrag schließen Sie direkt mit der Bank; bei Verbraucherdarlehen besteht in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht (§ 495 BGB). Beim Notar werden der Kaufvertrag und die Grundschuld für die Bank beurkundet.Auszahlung
Die Bank zahlt aus, wenn ihre Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind – in der Regel die Fälligkeitsmitteilung des Notars und die gesicherte Grundschuld. Das Geld fließt direkt an den Verkäufer bzw. an dessen Bank.
Wir begleiten Sie durch alle Schritte: Wir prüfen Ihre Unterlagen, vergleichen die Konditionen mehrerer Darlehensgeber und bleiben Ihr Ansprechpartner bis zur Auszahlung. Wenn Sie zuerst Ihre bisherige Immobilie verkaufen, stimmen wir Verkauf und Finanzierung aufeinander ab.
Unterlagen-Checkliste für die Baufinanzierung
Diese Unterlagen verlangen Banken in der Regel. Je vollständiger sie sind, desto schneller die Prüfung.
| Bereich | Unterlagen |
|---|---|
| Zur Person | Ausweis, Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheide, Eigenkapitalnachweise, Übersicht über laufende Kredite; bei Selbstständigen zusätzlich Jahresabschlüsse und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen |
| Zum Objekt | Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos, Entwurf des Kaufvertrags |
| Bei Eigentumswohnungen | Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Nachweis des Hausgelds |
| Bei Neubau oder Modernisierung | Baubeschreibung, Kostenaufstellung bzw. Angebote der Handwerker, Bauzeitenplan |
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft beim Wohnungskauf wichtig sind, erklärt unsere Seite Eigentumswohnung: WEG-Unterlagen.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Zum Kaufpreis kommen in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer, die gesetzlichen Gebühren für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Anteil an der Maklerprovision. Ob die Bank diese Nebenkosten mitfinanziert, entscheidet sie im Einzelfall. Rechnerisch gilt: Jeder Euro Eigenkapital senkt Darlehensbetrag und Zinslast.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, Grundschuld 240.000 € (Orientierung nach GNotKG)
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 15.000,00 € |
| Notar Kaufvertrag inkl. USt | 2.266,95 € |
| Grundbuch: Eigentum und Vormerkung | 977,50 € |
| Notar Grundschuld (240.000 €) inkl. USt | 636,65 € |
| Grundbuch: Grundschuld | 535,00 € |
| Summe ohne Maklerprovision und Auslagen | 19.416,10 € |
Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen Sie im Rechner für Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg – dort finden Sie auch, welche Posten sich legal reduzieren lassen und welche nicht.
Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung: die wichtigsten Stellschrauben
Wir nennen hier bewusst keine Zinssätze: Konditionen ändern sich laufend und hängen von Ihrer persönlichen Situation ab. Wichtiger ist, die Begriffe zu kennen, mit denen Sie Angebote vergleichen:
| Begriff | Was er bedeutet |
|---|---|
| Sollzinsbindung | Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Danach wird für die Restschuld neu verhandelt (Anschlussfinanzierung). Nach zehn Jahren können Sie ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). |
| Tilgung | Der Anteil der Rate, der die Schuld verringert. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. |
| Sondertilgung | Vertraglich vereinbartes Recht, zusätzlich zur Rate Beträge zurückzuzahlen, ohne dass eine Entschädigung anfällt. |
| Effektiver Jahreszins | Enthält neben dem Sollzins weitere Kosten des Darlehens und macht Angebote vergleichbar. |
| Bereitstellungszinsen | Gebühr der Bank, wenn ein zugesagtes Darlehen nach einer vereinbarten Frist noch nicht abgerufen ist – wichtig bei Neubau und Modernisierung. |
Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, erhöht aber die monatliche Rate. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit; dank des gesetzlichen Kündigungsrechts nach zehn Jahren sind Sie dabei nicht dauerhaft gebunden.
Förderprogramme in Baden-Württemberg
Öffentliche Förderdarlehen und Zuschüsse für Wohneigentum und energetische Maßnahmen bieten vor allem die KfW als Förderbank des Bundes und die L-Bank als Förderbank des Landes Baden-Württemberg an. Programme und Bedingungen ändern sich regelmäßig; maßgeblich sind die aktuellen Merkblätter der Förderbanken.
Finanzierung in besonderen Situationen
Miterben auszahlen
Will ein Miterbe die geerbte Immobilie behalten, muss er die anderen auszahlen. Der Erwerb im Rahmen der Nachlassteilung ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG); finanziert werden muss also vor allem die Auszahlung. Wie die Einigung gelingt, lesen Sie unter Miterben auszahlen oder gemeinsam verkaufen; zum Verkauf einer Erbimmobilie siehe Erbimmobilie verkaufen.
Anteil bei Trennung übernehmen
Übernimmt ein Ehepartner die gemeinsame Immobilie, ist der Erwerb zwischen Ehegatten und zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4, 5 GrEStG). Was sonst zu beachten ist: Anteil bei Trennung übernehmen – Leitfaden Immobilie bei Scheidung.
Anschlussfinanzierung
Endet die Sollzinsbindung, brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung: eine Verlängerung bei der bisherigen Bank, ein Darlehen einer anderen Bank oder ein schon vorab vereinbartes Forward-Darlehen. Zum Ende der Zinsbindung können Sie das Darlehen mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Bei einem Bankwechsel lässt sich die bestehende Grundschuld in der Regel an die neue Bank abtreten.
Kauf einer vermieteten Immobilie
Bei Kapitalanlagen rechnen Banken die Mieteinnahmen in die Finanzierung ein und prüfen den Mietvertrag. Wie Käufer vermietete Objekte bewerten, lesen Sie unter Kapitalanlage-Immobilie: Kaufpreisfaktor und Mietrendite.
Verkauf und Finanzierung aus einer Hand
Bei Focusberg erhalten nur finanzierungsgeprüfte Interessenten einen Besichtigungstermin. Für Verkäufer heißt das: weniger Verhandlungen, die am Ende an der Finanzierung scheitern. Für Käufer heißt das: Klarheit über das eigene Budget, bevor es ernst wird.
Ihr Ansprechpartner in Aalen
Sie finden uns im Wi.Z Wirtschaftszentrum, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen. Geöffnet: Mo-Fr: 08:30-18:30 Uhr, Sa: 09:00-12:00 Uhr; Termine nach Vereinbarung auch außerhalb der Geschäftszeiten. Telefon 07361 9756177, E-Mail consulting@focusberg.com.
Ihr Ansprechpartner für Baufinanzierung ist Gazi Korkmaz, Geschäftsführer der FOCUSBERG GmbH.
Sprechen wir über Ihre Finanzierung.
Im Erstgespräch klären wir Ihr Vorhaben und die nächsten Schritte. Wer zuerst die eigene Immobilie verkaufen möchte, erhält eine kostenlose Bewertung.
Telefon 07361 9756177 · Mo-Fr: 08:30-18:30 Uhr, Sa: 09:00-12:00 Uhr
FAQ
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Erstinformation für Darlehensnehmer
Als Immobiliardarlehensvermittler informieren wir Sie vor Beginn der Vermittlung über die folgenden Angaben (§ 655a Abs. 2 BGB in Verbindung mit Art. 247 §§ 13, 13b EGBGB; zu den Beratungsleistungen § 511 BGB und Art. 247 § 18 EGBGB).
| Angabe | Inhalt |
|---|---|
| Vermittler | FOCUSBERG GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Gazi Korkmaz, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen; Telefon 07361 9756177, E-Mail consulting@focusberg.com |
| Erlaubnis | Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO |
| Aufsichtsbehörde | IHK Ostwürttemberg, Ludwig-Erhard-Straße 1, 89520 Heidenheim, Telefon 07321 3240 |
| Vermittlerregister | Eintragung im Immobiliardarlehensvermittlerregister, Registrierungsnummer D-W-135-Y8NR-10, einsehbar unter www.vermittlerregister.info |
| Bindung an Darlehensgeber | Wir vermitteln frei und ungebunden: Wir sind nicht an bestimmte Darlehensgeber gebunden und nicht ausschließlich für einen oder mehrere Darlehensgeber tätig. Über eine Finanzierungsplattform haben wir Zugang zu über 300 Banken. |
| Beratungsleistungen | Wir erbringen Beratungsleistungen im Sinne des § 511 BGB: Wir empfehlen Ihnen einen oder mehrere konkrete Darlehensverträge. Unsere Empfehlung stützt sich auf die Angebote der Darlehensgeber, die uns über unsere Vermittlungsplattform zur Verfügung stehen (über 300 Banken), nicht auf den gesamten Markt. Für die Beratung zahlen Sie kein gesondertes Entgelt. Die Empfehlung wird bei der Einreichung über die Plattform dokumentiert. |
| Vergütung | Für Sie als Darlehensnehmer fallen keine Gebühren an. Wir erhalten für die Vermittlung eine Provision vom Darlehensgeber. Ihre Höhe steht noch nicht fest, solange das Darlehen nicht ausgewählt ist; der tatsächliche Betrag wird Ihnen im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS) mitgeteilt. |
| Beschwerden | Beschwerden richten Sie bitte an FOCUSBERG GmbH, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen, oder per E-Mail an consulting@focusberg.com. |
| Außergerichtliche Schlichtung | Bei Streitigkeiten aus der Vermittlung von Verbraucherdarlehen können Sie die Schlichtungsstelle bei der Deutschen Bundesbank anrufen (§ 14 UKlaG): Postfach 10 06 02, 60006 Frankfurt am Main, www.bundesbank.de/schlichtungsstelle. |
Weitere Angaben finden Sie im Impressum.