Das Elternhaus gehört nach dem Erbfall oft mehreren Geschwistern gemeinsam. Meist ist schnell klar, dass keiner selbst einziehen möchte. Offen sind dann ganz praktische Fragen: Wer kümmert sich um den Verkauf? Welcher Preis ist fair? Wer zahlt bis dahin Grundsteuer und Heizung? Und was bleibt nach Steuern übrig?
Dieser Beitrag zeigt den Ablauf eines gemeinsamen Hausverkaufs in sieben Schritten, wie Miterben sich auf Preis, Kosten und Zuständigkeiten einigen und welche Steuern eine Rolle spielen. Er richtet sich an Erben in Aalen und im Ostalbkreis, die Regeln gelten aber bundesweit. Was Sie tun können, wenn ein Miterbe gar nicht verkaufen will, erklärt der Beitrag Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen – wer zustimmen muss.
Die Grundregel: verkaufen nur gemeinsam
Der Nachlass gehört den Erben gemeinschaftlich (§ 2032 BGB). Über das Haus können sie deshalb nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB): Der Kaufvertrag braucht die Unterschrift aller Miterben oder ihrer Bevollmächtigten. Die laufende Verwaltung bis zum Verkauf, etwa Reparaturen oder Versicherungen, entscheidet in der Regel die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 BGB). Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).
Prüfen Sie vorab, ob das Testament eine Testamentsvollstreckung anordnet oder die Auseinandersetzung für eine Zeit ausschließt. Dann gelten andere Regeln, und Sie sollten sich mit einem Notar oder Fachanwalt für Erbrecht abstimmen.
Ablauf: Haus verkaufen als Erbengemeinschaft in 7 Schritten
1. Erbnachweis besorgen
Für Notar und Grundbuch müssen die Erben nachweisen, wer geerbt hat: mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Beantragen Sie den Nachweis früh. Fehlt er, wenn schon ein Käufer gefunden ist, verzögert sich der Notartermin.
2. Grundbuch klären
Soll das Eigentum auf einen Käufer übertragen werden, ist die vorherige Eintragung der Erben im Grundbuch in der Regel nicht erforderlich (§ 40 GBO). Ob sie im Einzelfall trotzdem sinnvoll ist, etwa für die Finanzierung des Käufers, klärt der Notar. Wer sich eintragen lässt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht.
3. Unterlagen und laufende Kosten ordnen
Sammeln Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, bei Vermietung die Mietverträge. Legen Sie fest, wer bis zum Verkauf Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung zahlt und wie diese Kosten später mit dem Erlös verrechnet werden. Am einfachsten ist ein gemeinsames Konto für den Nachlass.
4. Marktwert ermitteln
Ein nachvollziehbarer Marktwert ist die gemeinsame Grundlage für die Entscheidung, ob verkauft wird, und für den Angebotspreis. Lassen Sie den Wert von einer neutralen Stelle ermitteln und allen Miterben gleichzeitig erklären, zum Beispiel mit einer kostenlosen Immobilienbewertung in Aalen.
5. Die Einigung schriftlich festhalten
Halten Sie schriftlich fest, dass verkauft wird, ab welchem Preis Sie einem Angebot zustimmen, wer Ansprechpartner für Käufer und Makler ist und wie Entscheidungen getroffen werden. Damit nicht alle Miterben zu jedem Termin anreisen müssen, können sie sich gegenseitig bevollmächtigen. Für Notartermin und Grundbuch braucht die Vollmacht in der Regel eine notarielle Form.
6. Vermarkten und Käufer prüfen
Exposé, Besichtigungen und Verhandlungen laufen wie bei jedem Verkauf. Informieren Sie alle Miterben gleichzeitig und vollständig über Anfragen und Angebote, das beugt Misstrauen vor. Prüfen Sie vor der Zusage, ob die Finanzierung des Käufers gesichert ist.
7. Notartermin und Verteilung des Erlöses
Alle Miterben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben den Kaufvertrag. Aus dem Kaufpreis werden zuerst die Nachlassverbindlichkeiten beglichen (§ 2046 BGB), etwa ein laufender Kredit. Der Überschuss wird nach den Erbquoten verteilt (§ 2047 BGB). Lebzeitige Zuwendungen des Erblassers an einzelne Kinder können die Verteilung verändern (§§ 2050 ff. BGB).
Einigung: So finden Miterben einen gemeinsamen Nenner
Viele Konflikte drehen sich weniger um das Ob als um das Wie viel und das Wer. Drei Vereinbarungen nehmen viel Druck heraus.
Ein Wert, den alle kennen
Wer das Haus behalten möchte, schätzt den Wert eher niedrig, wer ausgezahlt werden will, eher hoch. Eine Bewertung, die Lage, Zustand, Modernisierungsbedarf und tatsächliche Verkäufe in der Umgebung offenlegt, macht aus der Gefühlsfrage eine Sachfrage. Wichtig ist, dass alle Miterben dieselben Informationen zur gleichen Zeit bekommen. Streiten die Erben über den Wert oder verlangt das Finanzamt einen Nachweis, kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein.
Mindestpreis und Entscheidungsweg vorab
Legen Sie vor der Vermarktung fest, ab welchem Preis Sie zustimmen und bis wann über ein Angebot entschieden wird. Dann muss nicht jedes Angebot neu verhandelt werden, und Käufer bekommen zügig eine Antwort.
Kosten fair verteilen
Streckt ein Miterbe Kosten vor, etwa für Grundsteuer, Versicherung oder eine Reparatur, sollte das mit Beleg festgehalten und bei der Verteilung des Erlöses verrechnet werden. Klären Sie auch, ob jemand das Haus bis zum Verkauf nutzt und ob dafür ein Ausgleich gezahlt wird.
Wenn einer das Haus behalten möchte
Möchte ein Miterbe das Haus übernehmen, kann er die anderen auszahlen. Grundlage ist meist der Marktwert, aufgeteilt nach Erbquoten. Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie sich die Auszahlung finanzieren lässt, klären Sie am besten früh, zum Beispiel in einer Beratung zur Baufinanzierung.
Kommt keine Einigung zustande, gibt es weitere Wege bis hin zur Teilungsversteigerung. Sie sind im Beitrag Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen erklärt. Vorher lohnt sich fast immer ein Vermittlungsversuch, etwa mit einem Notar, einem Mediator oder einem Fachanwalt für Erbrecht.
Steuern beim Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft
Erbschaftsteuer: entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erwerbs und vom Verwandtschaftsgrad ab. Ob die Erben das Haus behalten oder verkaufen, ändert daran grundsätzlich nichts. Die persönlichen Freibeträge liegen zum Beispiel bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 20.000 Euro für Geschwister (§ 16 ErbStG). Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG).
Setzt das Finanzamt einen höheren Wert an, als sich am Markt erzielen lässt, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, etwa mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall unter normalen Bedingungen erzielt wurde (§ 198 BewG).
Familienheim: Vorsicht bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Erben Ehegatten oder Kinder das vom Verstorbenen selbst bewohnte Haus und ziehen sie unverzüglich selbst ein, kann der Erwerb steuerfrei sein, bei Kindern bis zu 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Wird das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst genutzt, etwa weil es verkauft wird, entfällt die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen.
Spekulationsfrist: die Anschaffung durch den Verstorbenen zählt
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei einer Erbschaft wird den Erben die Anschaffung durch den Verstorbenen zugerechnet. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf insoweit steuerfrei. Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Vorsicht bei der Übernahme gegen Auszahlung: Zahlt ein Miterbe die anderen aus eigenen Mitteln aus, kann das steuerlich für den hinzuerworbenen Anteil als neue Anschaffung gelten. Lassen Sie das vor der Einigung von einem Steuerberater prüfen.
Grunderwerbsteuer und Kosten
Kauft ein Außenstehender das Haus, zahlt er in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer; üblicherweise trägt sie der Käufer. Der Erwerb durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist in der Regel befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Für Erbschein, Notar und Grundbuch fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Beauftragen Sie einen Makler, beträgt die Courtage bei Focusberg für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser ist sie fallabhängig (Klärung im Erstgespräch); sie ist erfolgsbasiert.
Beispiele aus Aalen: Erbengemeinschaften, die gemeinsam verkauft haben
Echte Verkäufe von Focusberg, anonymisiert und ohne Kaufpreise.
Vier Erben in drei Ländern – Haus in 7 Wochen verkauft
Ein-/Zweifamilienhaus
Verkauft im Juli 2024
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Haus mit Eternitfassade in Aalen-Unterkochen: Vollmachten im Ausland beglaubigt, niemand musste anreisen. Nach 7 Wochen an einen Kapitalanleger verkauft.
Fall ansehenAsbest und nicht genehmigter Dachausbau – in 3 Wochen verkauft
Doppelhaushälfte
Verkauft im August 2026
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Unsanierter Altbau einer Erbengemeinschaft in Aalen, Sanierungsbedarf offen kommuniziert. An eine junge Familie verkauft – ihre erste eigene Immobilie.
Fall ansehenSechs Monate erfolglos beim Vormakler – in 8 Wochen verkauft
Mehrfamilienhaus (3 Wohneinheiten)
Verkauft im Februar 2026
- Preisstrategie
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Geerbtes Dreifamilienhaus in Aalen-Wasseralfingen, mit neuer Preisstrategie und virtuellem Home Staging. Zum Angebotspreis verkauft.
Fall ansehenHäufige Fehler beim Hausverkauf durch Erben
Den Preis festlegen, bevor der Wert bekannt ist
Wer mit einem Wunschpreis startet, verliert oft Zeit. Bleiben Anfragen aus, muss der Preis gesenkt werden, und unter den Miterben beginnt die Diskussion von vorn. Ein Angebotspreis auf Basis eines nachvollziehbaren Marktwerts ist die bessere Grundlage.
Kosten ohne Absprache vorstrecken
Wer Rechnungen zahlt, ohne das mit den anderen abzusprechen und Belege zu sammeln, hat bei der Verteilung des Erlöses schlechte Karten. Halten Sie jede Ausgabe fest.
Steuerfragen erst nach dem Notartermin klären
Ob eine Befreiung für das Familienheim rückwirkend entfällt oder die Spekulationsfrist noch läuft, sollte vor dem Verkauf geprüft werden. Danach lässt sich daran nichts mehr ändern.
Miterben unterschiedlich informieren
Erfährt ein Miterbe von einem Angebot später als die anderen, entsteht schnell Misstrauen. Informieren Sie alle gleichzeitig, am besten schriftlich.
Wie Focusberg Erbengemeinschaften in Aalen unterstützt
Erbimmobilien gehören zu den Schwerpunkten von Focusberg. Wir ermitteln den Marktwert als gemeinsame Grundlage, erklären allen Miterben den Ablauf und übernehmen auf Wunsch die Vermarktung bis zum Notartermin. Wohnen Miterben weit weg, organisieren wir Termine und Unterlagen so, dass niemand für jeden Schritt anreisen muss. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich. Rechts- und Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Mehr zu unserem Vorgehen lesen Sie auf der Seite Erbimmobilie verkaufen.
