Nach einem Erbfall steht früher oder später die Frage im Raum: Was ist das Haus eigentlich wert? Die Antwort entscheidet über vieles, ob verkauft oder behalten wird, wie viel ein Miterbe für die Übernahme zahlen müsste und ob die Erbschaftsteuer richtig berechnet ist. Gleichzeitig ist der Blick auf das Elternhaus selten nüchtern.
Dieser Beitrag erklärt, wofür Erben den Wert brauchen, welche Werte es gibt, wie eine Bewertung in Aalen abläuft und wann statt einer kostenlosen Bewertung ein Gutachten nötig ist. Er richtet sich an Erben in Aalen und im Ostalbkreis.
Wofür Erben den Wert brauchen
Für die Entscheidung: verkaufen oder behalten
Ob sich Behalten, Vermieten oder Verkaufen lohnt, lässt sich nur mit einem realistischen Wert beurteilen. Dazu gehören auch die Kosten bis zum Verkauf, etwa Grundsteuer, Versicherung und Heizung, und ein möglicher Modernisierungsbedarf.
Für die Einigung unter Miterben
Möchte ein Miterbe das Haus übernehmen, ist der Marktwert meist die Grundlage für die Auszahlung der anderen. Ein Wert, den alle Miterben nachvollziehen können, nimmt viel Streit aus der Verhandlung. Den Ablauf eines gemeinsamen Verkaufs erklärt der Beitrag Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Für das Finanzamt
Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert nach dem Bewertungsgesetz. Setzt es einen höheren Wert an, als sich am Markt erzielen lässt, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, etwa mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall unter normalen Bedingungen erzielt wurde (§ 198 BewG). Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab; Kinder haben zum Beispiel einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG).
Für den Pflichtteil
Für die Berechnung des Pflichtteils zählt der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). Pflichtteilsberechtigte können vom Erben Auskunft über den Nachlass verlangen und auch, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird (§ 2314 BGB). Lassen Sie sich in diesem Fall von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten.
Marktwert, Verkehrswert, Steuerwert: drei Begriffe
Der Marktwert, rechtlich Verkehrswert genannt, ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften und der Lage des Hauses zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ausführlich und förmlich ermittelt ihn ein Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss. Eine Bewertung für den Verkauf, wie Focusberg sie kostenlos anbietet, ist eine Marktwerteinschätzung auf Basis von Vergleichsverkäufen, aber kein Gutachten.
Der Steuerwert ist der Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz für die Erbschaftsteuer ansetzt. Er kann vom Marktwert abweichen, in beide Richtungen. Der Angebotspreis schließlich ist die Zahl im Inserat: Er orientiert sich am Marktwert und ist eine Frage der Preisstrategie.
So läuft die Bewertung eines geerbten Hauses in Aalen
1. Unterlagen zusammentragen
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen mit Jahr. Fehlen Unterlagen im Nachlass, lassen sich Baupläne oft bei der zuständigen Baurechtsbehörde einsehen. Für die Bewertung ist nichts davon Pflicht, aber jede Unterlage macht sie genauer.
2. Bodenrichtwert nachsehen
Den Bodenrichtwert für das Grundstück können Sie vorab selbst kostenlos im Portal BORIS-BW einsehen. Er bezieht sich auf einen Stichtag und ein typisches Grundstück der Zone und sagt nichts über das Gebäude aus.
3. Besichtigung vor Ort
Bei der Besichtigung erfassen wir Zustand, Ausstattung und Modernisierungsstand: Heizung, Fenster, Dach, Bad und Elektrik. Gerade bei Elternhäusern entscheidet der Modernisierungsbedarf stark über den Wert.
4. Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen
Wir vergleichen das Haus mit verkauften Häusern in der direkten Umgebung, vom Zentrum über Wasseralfingen und Unterkochen bis Fachsenfeld, und wählen je nach Haus das passende Verfahren: Vergleichswert, bei selbst genutzten Einfamilienhäusern zusätzlich Sachwert, bei vermieteten Häusern Ertragswert.
5. Ergebnis für alle Erben
Sie erhalten den Marktwert mit einer Erklärung, wie er zustande kommt, und auf Wunsch eine Empfehlung für den Angebotspreis. Gerne erklären wir das Ergebnis allen Miterben gemeinsam.
Was ein geerbtes Haus in Aalen wert ist
Eine seriöse Zahl gibt es nur für ein konkretes Haus. Den größten Einfluss haben in Aalen die Lage im Stadtteil, das Grundstück, das Baujahr und vor allem der Modernisierungsstand. Ein Haus mit alter Ölheizung und schlechter Energieklasse spricht andere Käufer an als ein modernisiertes, und Käufer rechnen die anstehenden Kosten ein. Wir beziffern diese Kosten deshalb offen, wie in den Beispielen unten.
Durchschnittspreise aus Portalen sind Angebotspreise und helfen bei einem einzelnen Haus wenig. Eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung Aalen, online in ca. 2 Minuten oder persönlich vor Ort.
Beispiele aus Aalen: geerbte Häuser, neu bewertet und verkauft
Echte Verkäufe von Focusberg, anonymisiert und ohne Kaufpreise.
18 Monate erfolglos beim Vormakler – in 9 Wochen verkauft
Mehrfamilienhaus (4 Wohneinheiten)
Verkauft im Januar 2025
- Preisstrategie
- Erbe / Nachlass
- Kapitalanlage
Geerbtes Vierfamilienhaus in Aalen-Triumphstadt, neu bewertet und Feuchtigkeitsschäden im Kaufvertrag dokumentiert. Verkauft Anfang 2025.
Fall ansehenEnergieklasse H und kein funktionsfähiges Bad – dennoch verkauft
Doppelhaushälfte (Ein-/Zweifamilienhaus)
Verkauft im Dezember 2025
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Geerbte Doppelhaushälfte in Aalen-Unterkochen, mit digitalem Home Staging und vorab bezifferten Sanierungskosten. Nach 20 Wochen an ein Paar verkauft.
Fall ansehenEigener Verkaufsversuch erfolglos – mit uns in 3 Wochen verkauft
Reihenmittelhaus (Splitlevel)
Verkauft im Oktober 2025
- Preisstrategie
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Geerbtes Reihenhaus zentrumsnah in Aalen, Modernisierungsbedarf ehrlich mit Kostenrahmen dargestellt. Zum Angebotspreis verkauft.
Fall ansehenHäufige Fehler bei der Bewertung eines geerbten Hauses
Den Wert aus Erinnerungen ableiten
Was das Haus für die Familie bedeutet, zahlt kein Käufer. Umgekehrt sind Erben manchmal zu pessimistisch, weil sie nur den Renovierungsbedarf sehen. Beides lässt sich mit einem Vergleich realer Verkäufe einordnen.
Einen Online-Rechner als Grundlage für die Auszahlung nehmen
Online-Rechner kennen weder den Zustand noch die Mikrolage. Für die erste Orientierung reichen sie, als Grundlage für die Auszahlung eines Miterben nicht.
Steuerwert und Marktwert verwechseln
Der Wert im Erbschaftsteuerbescheid ist kein Verkaufspreis. Liegt er über dem, was sich am Markt erzielen lässt, kann ein Nachweis des niedrigeren Werts Steuern sparen (§ 198 BewG). Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Mit der Bewertung zu lange warten
Ein leerstehendes Haus kostet weiter Grundsteuer, Versicherung und Heizung. Fragen Sie außerdem beim Versicherer nach, ob der Leerstand gemeldet werden muss. Eine frühe Bewertung schafft die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
Kostenlose Bewertung oder Gutachten?
Für die Entscheidung über einen Verkauf und den Angebotspreis reicht in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung. Bei Focusberg ist sie kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist kostenpflichtig. Sinnvoll ist es, wenn das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt, wenn die Erben sich über den Wert streiten oder wenn ein Gericht einen Nachweis verlangt.
Mehr zu unserem Vorgehen bei Erbimmobilien lesen Sie auf der Seite Erbimmobilie verkaufen. Rechts- und Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
