Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, gehört die Immobilie zunächst allen zusammen. Verkaufen können die Erben sie nur gemeinsam. Solange alle an einem Strang ziehen, ist das gut lösbar. Schwierig wird es, wenn einer verkaufen möchte, eine andere die Immobilie behalten will und ein dritter Miterbe weit weg wohnt und sich kaum meldet.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, den Ablauf eines gemeinsamen Verkaufs und die vier Wege, die es gibt, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt. Er richtet sich an Erben im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim, die Regeln gelten aber bundesweit. Grundlagen zum Erbfall selbst, etwa zu Ausschlagung und Erbschein, finden Sie im Leitfaden „Immobilie geerbt – was nun?“.
Kurz erklärt: Was die Erbengemeinschaft mit der Immobilie darf
Hinterlässt jemand mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Juristen sprechen von einer Gesamthandsgemeinschaft: Keinem Miterben gehört ein bestimmtes Zimmer oder ein fester Teil des Hauses, sondern allen gemeinsam die ganze Immobilie. Jeder Miterbe ist mit seiner Erbquote am gesamten Nachlass beteiligt.
Daraus folgen drei Grundregeln. Erstens: Über einzelne Nachlassgegenstände, also auch über das Haus, können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht deshalb die Zustimmung aller Miterben. Zweitens: Die laufende Verwaltung, etwa Reparaturen, Versicherungen oder die Vermietung, entscheidet in der Regel die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe auch allein veranlassen (§ 2038 BGB). Drittens: Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Eine Erbengemeinschaft ist also auf Auflösung angelegt, nicht auf Dauer.
Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen: Hat der Erblasser eine Testamentsvollstreckung angeordnet, entscheidet in der Regel der Testamentsvollstrecker über den Verkauf. Und ein Testament kann die Auseinandersetzung für eine bestimmte Zeit ausschließen. Prüfen Sie deshalb zuerst, was im Testament oder Erbvertrag steht.
Gemeinsam verkaufen: der Ablauf in 6 Schritten
1. Erbfolge nachweisen
Für das Grundbuch und den Notar müssen die Erben nachweisen, wer geerbt hat. Das geschieht in der Regel durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ohne diesen Nachweis lässt sich das Grundbuch nicht berichtigen und der Verkauf nicht abwickeln.
2. Überblick verschaffen
Sammeln Sie die Unterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Klären Sie, wer bis zum Verkauf Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten zahlt. Diese Kosten trägt die Erbengemeinschaft gemeinsam.
3. Marktwert ermitteln
Eine neutrale Bewertung ist oft der Schlüssel zur Einigung. Wenn alle Miterben dieselbe Zahl als Grundlage akzeptieren, wird aus einer Gefühlsfrage eine Sachfrage. Eine kostenlose Immobilienbewertung ist ein guter Ausgangspunkt. Für das Finanzamt oder im Streitfall kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig sein.
4. Gemeinsam entscheiden und Vollmachten regeln
Vereinbaren Sie schriftlich, dass verkauft wird, ab welchem Preis Sie einem Angebot zustimmen und wer Ansprechpartner für Käufer und Makler ist. Damit nicht alle Miterben zu jedem Termin anreisen müssen, können sie sich gegenseitig bevollmächtigen. Für Notartermin und Grundbuch braucht die Vollmacht in der Regel eine notarielle Form. Klären Sie die Einzelheiten vorab mit dem Notar.
5. Vermarkten und Käufer prüfen
Exposé, Besichtigungen und Verhandlungen laufen wie bei jedem anderen Verkauf. Wichtig bei Erbengemeinschaften: Alle Miterben sollten über Angebote gleichzeitig und vollständig informiert werden. Das beugt Misstrauen vor. Prüfen Sie vor der Zusage, ob die Finanzierung des Käufers gesichert ist.
6. Notartermin und Verteilung des Erlöses
Alle Miterben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben den Kaufvertrag. Der Kaufpreis gehört zunächst der Erbengemeinschaft. Aus ihm werden zuerst die Nachlassverbindlichkeiten beglichen (§ 2046 BGB), etwa ein noch laufender Kredit. Der Überschuss wird nach den Erbquoten verteilt (§ 2047 BGB). Lebzeitige Zuwendungen des Erblassers an einzelne Kinder können die Verteilung verändern (Ausgleichung, §§ 2050 ff. BGB).
Ein Miterbe will nicht verkaufen – vier Wege
Kommt keine Einigung zustande, ist das kein Grund zur Panik. Das Gesetz und die Rechtsprechung kennen mehrere Wege aus der Blockade. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Einigung sie noch voraussetzen und wie viel Zeit und Geld sie kosten.
Weg 1: Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus
Will ein Miterbe die Immobilie behalten, kann er die Anteile der anderen übernehmen und sie auszahlen. Grundlage ist meist der Marktwert, aufgeteilt nach Erbquoten. Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, fällt dafür in der Regel keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Die Übertragung braucht einen notariellen Vertrag. Wie sich die Auszahlung finanzieren lässt, sollten Sie früh klären, zum Beispiel in einer Beratung zur Baufinanzierung.
Weg 2: Den eigenen Erbteil verkaufen
Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, nicht aber seinen Anteil an der Immobilie allein (§ 2033 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Verkauft ein Miterbe an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB). Der Käufer tritt in die Erbengemeinschaft ein. Weil er damit auch einen möglichen Streit übernimmt, zahlen Erbteilskäufer oft weniger, als der Anteil rechnerisch am Marktwert ausmacht.
Weg 3: Abschichtung – gegen Abfindung ausscheiden
Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen eine Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Sein Anteil wächst den übrigen Miterben zu. Dieser Weg ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, aber vom Bundesgerichtshof anerkannt. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, muss das Grundbuch anschließend berichtigt werden. Lassen Sie die Abschichtung deshalb von einem Notar begleiten.
Weg 4: Teilungsversteigerung
Einigen sich die Erben gar nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 2042 und § 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Das Gericht lässt den Verkehrswert schätzen und versteigert die Immobilie öffentlich. Der Weg ist rechtlich jederzeit möglich, hat aber deutliche Nachteile: Das Verfahren dauert meist lange, der Zuschlag kann unter dem Marktwert liegen, Kaufinteressenten können das Haus oft nicht von innen besichtigen, und es fallen Gerichts- und Gutachterkosten an. Auf Antrag kann das Verfahren unter Umständen vorübergehend eingestellt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG). Wichtig: Der Erlös tritt an die Stelle der Immobilie und gehört weiter der Erbengemeinschaft. Über seine Verteilung müssen sich die Erben danach immer noch einigen.
Vor diesem letzten Schritt lohnt sich fast immer ein Vermittlungsversuch, etwa mit Unterstützung eines Notars, eines Mediators oder eines Fachanwalts für Erbrecht.
Der Marktwert als Einigungsbasis
Viele Konflikte in Erbengemeinschaften drehen sich weniger um das Ob als um das Wie viel. Wer die Immobilie behalten möchte, schätzt den Wert eher niedrig; wer ausgezahlt werden will, eher hoch. Hinzu kommen Erinnerungen und unterschiedliche Vorstellungen davon, was das Elternhaus wert sein müsste.
Eine nachvollziehbare Bewertung durch eine neutrale Stelle schafft eine gemeinsame Grundlage. Sie sollte Lage, Zustand, Modernisierungsbedarf und die aktuelle Nachfrage berücksichtigen und für alle Miterben offen dargelegt werden. Auf dieser Basis lässt sich eine Auszahlung berechnen oder ein realistischer Angebotspreis festlegen. Focusberg bietet eine kostenlose und unverbindliche Bewertung an. Ist das Verhältnis der Miterben sehr angespannt oder verlangt das Finanzamt einen Nachweis, kann zusätzlich ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen sinnvoll sein.
Miterben auszahlen: die Finanzierung
Wer die Immobilie übernehmen will, braucht in der Regel eine Finanzierung für die Auszahlung der anderen. Banken prüfen dabei die Einkommenssituation und den Wert der Immobilie, die nach der Übertragung als Sicherheit dienen kann. Planen Sie auch die Nebenkosten für Notar und Grundbuch ein sowie Rücklagen für anstehende Modernisierungen. Sprechen Sie früh mit einer Bank oder einem Finanzierungsberater, damit die Auszahlung nicht erst nach einer Einigung an der Finanzierung scheitert. Bei Focusberg können Sie Verkauf, Bewertung und Baufinanzierung in einem Gespräch klären.
Steuern und Kosten im Überblick
Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Erben übernehmen dabei das Anschaffungsdatum des Erblassers. Steuerfrei ist der Verkauf in der Regel, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Vorsicht bei der Übernahme gegen Auszahlung: Zahlt ein Miterbe die anderen aus eigenen Mitteln aus, kann das steuerlich für den hinzuerworbenen Anteil als neue Anschaffung gelten. Lassen Sie das vor der Einigung von einem Steuerberater prüfen.
Grunderwerbsteuer: Kauft ein Außenstehender die Immobilie, zahlt er in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer; üblicherweise trägt sie der Käufer. Der Erwerb durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist in der Regel befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Erbschaftsteuer: Sie hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Die persönlichen Freibeträge liegen zum Beispiel bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 20.000 Euro für Geschwister (§ 16 ErbStG). Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, berechnet das Finanzamt.
Weitere Kosten: Für Erbschein, Notar und Grundbuch fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an; sie richten sich nach dem Wert. Die Eintragung der Erben im Grundbuch ist in der Regel gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Beauftragen Sie einen Makler, ist die Courtage bei Focusberg in der Regel 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und erfolgsbasiert.
Häufige Fehler beim Verkauf durch eine Erbengemeinschaft
Ein Miterbe handelt allein
Ein Miterbe beauftragt einen Makler, lässt Interessenten ins Haus oder sagt einem Käufer schon einen Preis zu, ohne die anderen einzubeziehen. Weil über die Immobilie nur alle gemeinsam verfügen können, lässt sich so kein Verkauf abschließen. Oft bleibt nur Misstrauen in der Familie zurück.
Erbnachweis und Grundbuch zu spät klären
Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift kommt kein Notartermin zustande. Wer den Nachweis erst beantragt, wenn ein Käufer gefunden ist, riskiert Wochen Verzögerung und im schlimmsten Fall den Käufer.
Laufende Kosten und Leerstand unterschätzen
Ein leerstehendes Haus kostet weiter Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung. Klären Sie früh, wer welche Kosten vorstreckt und wie sie später verrechnet werden. Fragen Sie außerdem beim Versicherer nach, ob der Leerstand gemeldet werden muss.
Mit der Teilungsversteigerung drohen, ohne die Folgen zu kennen
Die Teilungsversteigerung ist ein legitimes Recht jedes Miterben, aber selten die wirtschaftlich beste Lösung. Wer sie als Druckmittel einsetzt, sollte wissen, dass das Verfahren lange dauern kann, der Erlös unsicher ist und der Streit über die Verteilung danach weitergeht.
Wie Focusberg Erbengemeinschaften unterstützt
Erbimmobilien gehören zu den Schwerpunkten von Focusberg. Wir ermitteln den Marktwert als gemeinsame Grundlage, erklären allen Miterben den Ablauf und übernehmen auf Wunsch die Vermarktung bis zum Notartermin. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich. Rechts- und Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar, Fachanwalt oder Steuerberater. Mehr zu unserem Vorgehen lesen Sie auf der Seite Erbimmobilie verkaufen.
