Für Käuferinnen und Käufer in Baden-Württemberg
Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
Wer in Baden-Württemberg eine Immobilie kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis 5,0 % Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und – wenn vereinbart – einen Anteil an der Maklerprovision. Bei einer Finanzierung kommen die Kosten für die Grundschuld hinzu.
Hier finden Sie jeden Posten mit seiner Rechtsgrundlage, einen Rechner auf Basis der gesetzlichen Gebühren und die Punkte, an denen Käufer häufig falsch rechnen: mitverkauftes Inventar und die Erhaltungsrücklage.
Überblick: alle Kaufnebenkosten in einer Tabelle
| Posten | Höhe | Rechtsgrundlage | Wer zahlt? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % der Gegenleistung (Kaufpreis ohne gesondert ausgewiesenes Inventar) | GrEStG, Landesgesetz BW | Käufer und Verkäufer schulden sie gemeinsam; vertraglich übernimmt sie in der Regel der Käufer |
| Notar: Kaufvertrag | Gebühren nach Tabelle B: Beurkundung 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5 – zzgl. 19 % USt und Auslagen | GNotKG | Käufer, soweit nichts anderes vereinbart (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Grundbuch: Eigentum | Eintragung des Eigentümers 1,0, Auflassungsvormerkung 0,5, Löschung der Vormerkung 25 € | GNotKG | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Grundschuld (bei Finanzierung) | Notar 1,0 zzgl. USt, Grundbuch 1,0 – jeweils aus dem Grundschuldbetrag | GNotKG | Käufer als Darlehensnehmer |
| Maklerprovision | laut Maklervertrag; bei Wohnung/Einfamilienhaus höchstens der Anteil des Verkäufers | §§ 656a–656d BGB | Käufer, wenn vereinbart |
Stand: Oktober 2026. Die Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis bzw. dem Betrag der Grundschuld.
Grunderwerbsteuer: 5,0 % in Baden-Württemberg
Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes sieht 3,5 % vor; die Länder dürfen den Satz selbst festlegen. Baden-Württemberg erhebt seit dem 5. November 2011 einheitlich 5,0 % (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, bestätigt durch das Serviceportal Baden-Württemberg, Stand der Freigabe 03.02.2026).
- Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Regelfall der Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet.
- Die Steuer entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an, das den Steuerbescheid erlässt.
- Fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt, wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 GrEStG); ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
- Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Üblich ist, dass der Käufer die Steuer im Kaufvertrag übernimmt.
Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe bis 2.500 €, Erbschaften und Schenkungen, Erwerbe von Miterben bei der Nachlassteilung, zwischen Ehegatten und von Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG).
Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten sind keine frei verhandelbaren Honorare, sondern gesetzliche Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist eine volle Gebühr aus Tabelle B, die mit dem Geschäftswert steigt; je nach Tätigkeit fällt ein Vielfaches oder ein Bruchteil davon an. Bei einem üblichen Kaufvertrag sind das die Beurkundung (2,0), der Vollzug – etwa das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen – (0,5) und die Betreuung, zum Beispiel die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit (0,5). Auf die Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer und Auslagen; das Grundbuchamt berechnet seine Gebühren gesondert.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, ohne Finanzierung
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Volle Gebühr (1,0) nach Tabelle B bei 300.000 € | 635,00 € |
| Notar: Beurkundung, Vollzug, Betreuung (3,0) netto | 1.905,00 € |
| Notar inkl. 19 % Umsatzsteuer | 2.266,95 € |
| Grundbuch: Eigentum (1,0), Vormerkung (0,5), Löschung (25 €) | 977,50 € |
| Summe Notar und Grundbuch ohne Auslagen | 3.244,45 € |
Finanzieren Sie den Kauf, bestellt der Notar zusätzlich eine Grundschuld für Ihre Bank (Beurkundung 1,0 zzgl. Umsatzsteuer), und das Grundbuchamt trägt sie ein (1,0). Die genaue Rechnung hängt davon ab, welche Tätigkeiten der Notar im Einzelfall übernimmt.
Maklerprovision für Käufer
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten seit Dezember 2020 feste Regeln (§§ 656a–656d BGB): Der Maklervertrag braucht Textform. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen Käufer und Verkäufer gleich viel zahlen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens denselben Betrag übernehmen wie der Verkäufer, und sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Ob und in welcher Höhe Sie als Käufer Provision zahlen, steht im Exposé bzw. im Maklervertrag.
Kaufnebenkosten-Rechner für Baden-Württemberg
Der Rechner nutzt nur feste gesetzliche Sätze: 5,0 % Grunderwerbsteuer und die Gebühren nach GNotKG. Die Maklerprovision tragen Sie selbst ein.
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 15.000,00 € |
|---|---|
| Notar Kaufvertrag inkl. 19 % USt | 2.266,95 € |
| Grundbuch: Eigentum und Vormerkung | 977,50 € |
| Summe Kaufnebenkosten | 18.244,45 € |
| Anteil am Kaufpreis | 6,1 % |
Orientierungsrechnung ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Notar: Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5) nach Tabelle B GNotKG, Geschäftswert vereinfacht der Kaufpreis. Grundbuch: Eigentumsumschreibung (1,0), Auflassungsvormerkung (0,5) und deren Löschung (25 €). Grundschuld: Beurkundung (1,0) und Eintragung (1,0). Nicht enthalten sind Auslagen wie Dokumentenpauschale, Post- und Abrufgebühren sowie Kosten für zusätzliche Tätigkeiten des Notars. Ihre tatsächliche Rechnung kann abweichen.
Eigenkapital: Nebenkosten finanzieren?
Ob eine Bank die Kaufnebenkosten mitfinanziert, entscheidet sie im Rahmen ihrer gesetzlich vorgeschriebenen Kreditwürdigkeitsprüfung. Rechnerisch gilt: Jeder Euro Eigenkapital senkt den Darlehensbetrag und damit die Zinsen über die gesamte Laufzeit. Planen Sie deshalb früh, welcher Teil der Nebenkosten aus Ersparnissen kommt und welche Reserve Sie für Umzug, Renovierung und Unvorhergesehenes behalten.
Wie eine Finanzierung aufgebaut ist und welche Unterlagen Sie brauchen, lesen Sie unter Baufinanzierung in Aalen, im Ostalbkreis und im Landkreis Heidenheim.
Inventar und Rücklage: was die Steuer mindert – und was nicht
Inventar: Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Teil des Kaufpreises an, der auf das Grundstück mit Gebäude entfällt. Kaufen Sie bewegliche Gegenstände mit – etwa Möbel –, sollten sie im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Wert aufgeführt sein. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt; ob zum Beispiel eine Einbauküche als bewegliches Inventar gilt, hängt vom Einzelfall ab.
Erhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung mindert der anteilige Betrag der Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Mehr zur Rücklage unter Eigentumswohnung verkaufen.
Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihr Finanzamt oder Ihren Steuerberater.
FAQ
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
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