Ein Haus oder eine Wohnung in Schwäbisch Gmünd zu erben, ist meist beides: ein Stück Familiengeschichte und eine Aufgabe mit Fristen, Kosten und vielen Fragen.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was nach dem Erbfall zuerst zu tun ist, was in einer Erbengemeinschaft gilt, wie Sie zwischen Verkaufen, Vermieten und Selbstnutzen entscheiden und worauf Sie steuerlich achten sollten. Zum Schluss zeigen wir zwei echte Verkäufe geerbter Immobilien aus Gmünd.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Erbnachweis besorgen
Für das Grundbuch und für einen Verkauf brauchen Sie einen Nachweis, dass Sie Erbe sind: einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO).
Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, bis die Erben eingetragen sind. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
Versicherung des leerstehenden Hauses prüfen
Steht das Haus leer, sollten Sie die Wohngebäudeversicherung informieren und prüfen, ob der Schutz weiter besteht. Viele Verträge stellen bei längerem Leerstand Bedingungen, etwa regelmäßige Kontrollen oder das Absperren des Wassers im Winter.
Erbengemeinschaft: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen können sie nur gemeinsam: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben (§ 2040 BGB). Das gilt auch dann, wenn ein Miterbe weit weg wohnt oder sich kaum beteiligen möchte.
Damit es nicht zum Streit kommt, hilft eine gemeinsame Grundlage: eine neutrale Bewertung, ein klarer Zeitplan und ein Ansprechpartner, der alle Miterben gleich informiert. Diese Rolle übernehmen wir gern. Wie der Verkauf in einer Erbengemeinschaft abläuft und was hilft, wenn sich die Erben nicht einig sind, lesen Sie im Beitrag Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Eine kurze Entscheidungshilfe für die drei Möglichkeiten:
Verkaufen
Sinnvoll, wenn keiner der Erben selbst einziehen möchte, mehrere Erben ausgezahlt werden sollen oder Sanierungen anstehen, die niemand finanzieren will. Der Erlös lässt sich klar aufteilen, und laufende Kosten und Pflichten enden.
Vermieten
Sinnvoll, wenn das Haus in gutem Zustand ist und die Erben sich einig sind, es gemeinsam zu halten. Bedenken Sie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Und: Alle Entscheidungen trifft die Erbengemeinschaft gemeinsam.
Selbst nutzen
Sinnvoll, wenn ein Erbe selbst einziehen möchte und die übrigen Erben ausbezahlen kann. Grundlage dafür ist ein realistischer Marktwert, damit die Auszahlung für alle fair ist.
Steuern: Spekulationsfrist und Freibeträge
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt für die Spekulationsfrist von zehn Jahren der Kauf durch den Erblasser: Die Frist läuft beim Erben einfach weiter (§ 23 EStG). Hat der Erblasser das Haus also vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge: 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehepartner (§ 16 ErbStG). Sie beziehen sich auf den gesamten Erwerb, nicht nur auf die Immobilie. Beziehen Sie bei Steuerfragen frühzeitig Ihren Steuerberater ein.
Typische Situationen in Schwäbisch Gmünd
Bei geerbten Immobilien in Gmünd begegnen uns immer wieder ähnliche Ausgangslagen:
Ältere Häuser mit Sanierungsstau
Heizung, Dach, Fenster oder Leitungen sind in die Jahre gekommen. Käufer rechnen solche Kosten in ihr Angebot ein. Hilfreich sind deshalb ein aktueller Energieausweis und eine ehrliche Einschätzung, was gemacht werden muss, bevor der Preis festgelegt wird.
Hanglagen
Zugang, Treppen, Garage und Gartenflächen am Hang spielen für Käufer eine große Rolle. Wir zeigen die Vorzüge der Lage, sprechen aber auch offen an, was bei der Bewirtschaftung zu bedenken ist.
Zweifamilienhäuser
Oft ist eine Wohnung vermietet. Dann kommen Familien, die eine Einheit selbst nutzen, ebenso als Käufer in Frage wie Kapitalanleger. Für beide Gruppen bereiten wir Mietvertrag, Mieteinnahmen und Zustand übersichtlich auf.
Beispiele aus Gmünd (echte Fälle)
Zwei geerbte Immobilien aus Schwäbisch Gmünd, die wir verkauft haben. Die Details finden Sie auf den Fallseiten.
Sechs Erben an einem Tisch: Wohnung in 3 Wochen verkauft
Eigentumswohnung
Verkauft im Februar 2026
- Erbe / Nachlass
Wohnung in Schwäbisch Gmünd-Herlikofen, Entscheidungen strukturiert, Renditerechnung aufbereitet. Nach drei Wochen an einen jungen Kapitalanleger verkauft.
Fall ansehenGeerbtes Reihenendhaus: in 3 Wochen über dem Angebotspreis verkauft
Zweifamilienhaus (Reihenendhaus)
Verkauft im August 2025
- Erbe / Nachlass
- Sanierungsstau
Der Mieterfirma neue Räume vermittelt, dem Käufer Generalunternehmer, Gutachter und Bank. Für 328.000 € an eine Familie verkauft, die selbst einzieht.
Fall ansehenKostenlose Wertermittlung und persönliches Gespräch
Der erste Schritt zu einer guten Entscheidung ist ein realistischer Marktwert. Wir ermitteln ihn kostenlos und unverbindlich, besprechen mit allen Erben die Möglichkeiten und übernehmen auf Wunsch den gesamten Verkauf bis zum Notartermin. Starten Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung oder vereinbaren Sie ein Erstgespräch.
